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前几天，一位网友找到小编咨询老破小，让小编给他分析下老破小能不能买，说到老破小，我们更多的把20年以上的房龄（2000年以前竣工）称为老破小。
我们先来看一组数据，以下是20个房龄超20年的宜兴老旧老小区的今年10月份的房价。
宜兴市老旧小区房价 2020年10月老旧小区是指城市、县城（城关镇）建成时间较早、公共设施落后影响居民基本生活的住宅小区。
数据来源于中国房价行情网，仅供参考。
从以上数据可以看到，以上老小区的均价为9470元/平，同比涨幅均值达到了15%左右，其中东山一村甚至达到40.86%。而市面上这些老小区挂牌在售的房源也并不多，均数在15套。
都说“买房莫买老破小”，那为什么这些房子涨幅这么大？
首先，从楼市大环境来看，今年受到疫情影响，宜兴楼市一波三折，火爆之后市场趋稳，而土拍市场却持续火爆，不断有地块价格刷新板块记录，在高价地频出的土地市场下，新房市场的房价自然不用说，出让地块周边的二手房的价格也是拍一次涨一次。从而导致整个房地产市场看涨，这些房龄超20年的老破小的价格自然也会相应上涨。
另外，市场对老破小存在一定的需求。
一方面是刚需客，房龄超20年的老小区大都位于老城区，老城区经过那么多年的发展，周边的配套已经相对成熟，价格相对于新房也较便宜，对于刚需客来说，是一个不错的选择。就拿大同新村来说，这个小区就位于老市中心步行街上，紧邻着城北小学，离人民医院步行也不过十分钟，生活、教育、医疗配套都比较完善，可以说地段和学区都有了。
在价格方面，我们可以看到它均单价为8855元/平，而宜兴房价（包括二手房和新房）在一万四左右，这样一比就是四五折的落差啊，对于手上资金不充足的刚需族是比较友好的。
另一方面是投资客，今年一场场土拍之后，宜兴整个土地市场价值提升，水涨船高，相应的直接导致了房价上涨，整个宜兴城区的房价都一路上涨，老破小就成了房价市场的价格洼地，再加上政府对老小区不断进行改造，甚至有望加装电梯，使得许多投资客瞄准了这块市场。
老破小是否值得买呢？
小编给出的回答是看它是否是学区房或是处于一个比较好的地段。
由于老破小房龄较长，肯定存在一定的弊端：
一方面房龄超过20年的老房子，大部分银行无法办理二手房按揭贷款，更不能办理抵押贷款。即使个别能办理按揭，房贷的首付和年限也很难做足。另一方面，老破小大都没有电梯、外观老旧，小区环境也比较差，历经多年，小区本来就设施不够齐全，停车位更是缺乏，乱停车现象比比皆是，严重影响环境和交通，居住体验会较差。
但就如上面我们说到的，如果手头不是特别宽裕的情况下，可以考虑选择一个有学区或者地段较好的老破小，就自己居住来说的话，生活会比较方便,也可以解决孩子的上学问题，买个小面积的老破小过渡一下不失为一个不错的选择;就投资来说的话，学区和地段好的老破小就算旧了，还有各种核心的城市资源撑着，老破小最重要的是房子下面的土地，土地资源是有限的，具有不错的抗跌升值属性。
结语： 老破小确实不是最好的选项，但却是购房者面对的折中现实，是资金和需求的相互妥协。
以上仅代表小编个人观点，轻喷~
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发表于 2020-11-22 18:20
