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供地井喷、溢价率五连涨、成交平均楼面价创新高……土地市场热度持续提升。 中原地产研究中心统计显示，今年前5个月，全国50大城市中，杭州、北京、上海三地的土地出让金已率先突破1000亿元，有29个城市卖地超过200亿元。与此同时，房企拿地积极性逐渐提高，多地出现了高溢价率成交。 土地市场的持续升温，背后都有着哪些推动因素?
热点城市部分地块竞争异常激烈 6月2日，江苏徐州公开出让两宗涉宅用地，历经221轮报价，中南建设以5.52亿元竞得凤凰山集聚区8号地块，楼面价6584元/平方米，溢价率138.96%。 6月1日，佛山顺德陈家村镇出让一宗涉宅用地，经过近百轮竞价，阳光城以总价37.55亿元摘得，楼面价约13720元/平方米，溢价率100.37%。 5月29日，江苏盐城亭湖区出让1宗宅地，经过273轮竞价，盐城碧桂园开发有限公司以总价10.57亿元竞得该地块，楼面价5866元/平方米，溢价率35%。 5月27日，山东烟台一宗商住地入市，经过1148轮、耗时近7小时竞价，烟台碧桂园房地产开发有限公司最终以2.48亿元竞得该地块，楼面价3417元/平方米，溢价率118.78%。 据克而瑞研究中心统计，随着热点城市优质地块供应放量，5月全国300城经营性土地成交平均楼面价再创新高，达到3072元/平方米。在一二线城市的带动下，溢价率也实现五连涨，升至16.5%。从热点城市部分地块的竞拍情况来看，北京、深圳、成都、武汉等一二线城市部分地块竞拍轮数高于70轮，长三角区域的宁波、无锡、宜兴、海门等三四线城市也出现较多竞拍轮数超百轮的地块。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，土地溢价率上行主要出现在部分热点城市。整体来看，5月单宗地块成交超过20亿元的有48宗，底价成交的只有13宗，占比27%，而在2019年第四季度，底价成交的地块占比高达六成。
大型房企拿地金额显著上升 5月成为房企拿地的小高峰。克而瑞研究中心的数据显示，行业前五十强房企中，有超六成的房企单月拿地金额显著提升，其中近半数房企投资金额超过50亿元。 碧桂园、中海、世茂、旭辉等大型房企5月拿地金额接近前4个月的总和。龙光、越秀、德信等区域型房企则继续深耕“根据地”，比如德信5月份新增的5宗地块中有4宗位于长三角。 5月份投资金额显著提升的部分房企一览 数据来源：企业公告 CRIC监测 此外，行业五十强房企中，有近三成房企5月投资金额较前4个月均值有所下滑，比如招商、新城、中梁等下滑幅度为25%左右，主要是因为投资节奏不同，这些企业今年前4个月拿地较多，5月份在投资力度有所放缓。
土地市场升温原因有三 “5月份的土地市场总体延续了此前市场的相对热度，尤其是一些重点城市有较热走势。”克而瑞研究中心总经理林波说，从城市层面的数据来看，近几周的土地成交量持续上扬，土地价格也创新高。5月整个土地价格进一步往上走，主要是成交结构造成的。具体来说，现在房企在一二线城市的拿地金额占百强房企拿地金额的50%，另25%集中在长三角区域三四线城市，粤港澳大湾区、京津冀、中西部的三四线城市只占25%。这种结构趋势更加明显，也带动平均地价的上升。 林波表示，5月份一些热门城市的土地成交价格相比前两年有所增长，说明土地市场的确热起来了，这与房企融资环境改善和拿地窗口期有关。房企上半年拿地，下半年售楼有助于全年销售目标的完成，因此集中在上半年抢地，从而推动地价和溢价率走高，当然这也与地方政府在供地方面的优惠有关。 中原地产研究中心统计数据显示，截至5月27日，房企债券发行井喷，年内已经高达3076亿元，而2019年全年为5800亿元。4月份，房企债券融资达971亿元，刷新了最近几年的单月纪录。5月房企债券发行继续在高位运行。整体看，年内债券融资同比增幅已接近25%。 业内人士认为，5月土地市场成交整体量稳价升，溢价率和流拍率指标也进一步向好，市场信心逐步恢复，尤其优质地块持续受到开发商关注，预计6月份成交量继续维持年内较高水平。当然，在土地市场逐步回归正轨的同时，城市、地块和企业之间的分化也在持续加剧，投资潜力大的城市、以及部分城市优质地块将面临更加激烈的竞争，一二线城市和长三角三四线城市尤为明显，“捡漏”难度持续提升。
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发表于 2020-6-6 09:46
