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经常会在网上看到有人说买二手房的时候被坑了，损失了多少多少，让人一提起买二手房就发憷，当年大平哥也一样，买了一个二手房，因为认识中介，所以比较相信，但最后还是吃亏了，倒不是被骗，只是因为中介业务不熟练，税费给少算了，最后面对突然多出来的十几万税费，真是欲哭无泪！ 二手房因为交易流程长，过程复杂，经常由于买卖双方的信息不透明，还有中介的不专业，导致各种问题突如其来，轻则交易周期变长，重则导致交易停滞、瘫痪，严重的打起官司的也不在少数！ 因此，买二手房的过程中，一定要提前防范，从源头把关，从而使交易更省心，更顺利！ 那么，交易过程中具体有哪些风险？ 交易风险之：“人” 1、自己的资质是否满足，卖家的资质是否满足？ 自己是不是限购，这个一定要确认清楚，不要等到定金都交了，一拉社保，才发现自己不够买房的条件。 所以，提前确认自己的购房资质，每个地区的购房资质各不相同，一定要确认清楚了才可以交钱。 另外现在大多数的房子权利人都是夫妻双方共同持有，或者这套房子有多个权利人，房屋买卖必须得征得其他权利人的同意，并且签署同意书，才可以交易，所以一定要明确这套房子买房是否有权出售。 2、买卖双方是否都有签约和履行合同的能力？ 这个怎么说呢，就是买卖双方能否在交易的各个流程中本人到现场，这里有两种情况： 1、经常出差或者长期居住国外，无法到场签约，这个就需要提前办理公证委托，委托别人帮你处理相关事宜； 2、买卖双方，尤其是卖家，如果为限制民事行为能力的，或者无民事行为能力的话则需要由其监护人代为签订合同。 需要注意的是：买卖双方委托别人处理时，要确认委托书的真实性，授权期限，授权范围，确保代理权限真实有效。 3、这个情况比较特殊，卖家为未成年人时，需要由监护人全程陪同交易。 交易风险之：“房” 1、房屋是否具备上市交易的条件 >普通商品住房 需要产权人依法取得《上海市不动产权证》后才可上市进行交易； >公司产权住宅房屋 购房日期（依椐网签日期为准）在2016年3月25日之后的公司产权住宅房屋，需购房满三年后才能再次上市交易 >经济适用房 经济适用房确定未满五年不得正式上市交易，未满五年情况下，签署的买房合同无效，不受法律保护。 >动迁安置房 动迁安置房需满三年才能上市交易，判断年限的标准为：小产证自登记之日起满三年或者大产证自登记之日起及动迁协议签署之日起共同满三年。 >使用权房 使用权房要出售，必须满足以下条件： 1、独用成套的公有住房（厨卫独用）; 2、下家必须是本地户口，需一次性付款。 一般来说，我们交易的房屋都是普通商品住房，当然其他类型房屋的出售也是有的，不管是哪种类型的房屋，以下几种情况都是不能交易的： 1、交易房屋为违章建筑的； 2、交易房屋签约前被查封房的； 3、交易房屋涉及诉讼，判决书未下发，法院未出具判决生效书的； 4、买卖双方约定不办理权属转移登记，全程采用委托公证方式办理各项房屋买卖手续的。 3、交易房屋是否有瑕疵，比如漏水 这个一般人也不会去注意，要判断是否漏水，得下雨天去看房确认，而且还不一定能识别出来，或许卖家也是刚修理过，但修理的很敷衍，几个月之后又开始漏水了，虽然房屋漏水都是可以修好的，但仍然让人很恼火。 4、交易房屋是否有特殊情况，如凶宅、离公共厕所近，附近有高压线，或环境污染源 这个就不多说了，就是多看房，多向这套住宅周边的人，邻居打听打听，至于凶宅，一般真的是凶宅的话大家早都传开了，也基本不会发生这种事！ 5、房屋有租客 这种需要注意一下，卖家最好在买房之前和租客沟通一下，让其签订一大个《放弃行使优先购买权声明》，买家也多问一下是否有这个声明，否则，万一租客闹起来，也是一堆麻烦事！ 6、确认家具家电是否赠送、水电煤物业的交割 若卖家将家具家电赠送给买家，最好不要口头约定，签订一份协议，防止后续产生矛盾。 水电煤的交割日期也不要忽视，一般都是交房的时候办理这些的，在中介的陪同下一起确定上次缴费日期及用量，再来计算截止交割日，所产生的费用，大家一起算一下，多退少补，交割清楚就没事了，就怕你忽略了没有交割，完了卖家不承认，成了一笔糊涂账。 物业费也跟物业确认清楚，有的卖家好几年都没交物业费，积累下来也有好几万，所以也不能忽视了。 交易风险之：“钱” 各笔款项的数额、支付节点、支付方式是否明确 主要为定金、首付款、及尾款这三笔 定金 必须以书面形式约定，且应当约定支付期限，定金合同从实际交付定金之日起生效，定金数额不得超过总合同价的20%，超出部分不受法律保护。 首付款 卖家将首付款付给卖家后，卖家有可能将这笔钱挪用，而不是用来偿还自己房屋的贷款，因此，建议双方进行资金监管。 尾款 要注意，贷款方式支付尾款，贷款审批通过的时间，金额以及最终贷款时间都是由银行决定的，谁也不能给你承诺的时间，银行也不能给你承诺具体时间，只能根据以往经验给你一个大体的范围。 写了这么多，还觉得意犹未尽，不敢再写了，怕大家看不下去，还有很多没写的，后面我会做一些案例分析，这样大家看起来应该不会太枯燥，最后，祝大家早日买到自己喜欢的房子！
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发表于 2020-3-1 15:03
