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引言： 2020年这个悠长的春节假期有一种别样的感觉，老百姓心中五味杂陈，几分担忧，几分迷茫，同时也不乏感动和暖心。各种心情是老百姓基于获取信息的第一反应，而如何在浩如星海的信息中获取真实有效的信息，不仅仅是宅在家中的人们建立科学疫情观的重要基石，也是各相关部门在紧急应对中必然要重视的工作内容之一，信息的重要性自然显现。房地产估价作业是集合多方面信息对房地产价值进行综合判定，信息的重要性不言而喻，此次防疫凸显出的信息处理原则应当可在估价作业过程中进行借鉴参考。 1 “灵魂式拷问” “从哪里来的”、“怎么来的”、“去哪里”、“去干吗”、“近14天去过哪里”，这般灵魂式的拷问，相信近期人们在出入各场所中必然会遇到的。2月9日，深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室正式下发《关于住宅小区和城中村全面实施人员通行认证管理的工作指引》，规定所有在各类住宅小区、城中村（以下统称小区）居住的人员进出小区实施认证管理，每名居住人员均需出示指引规定的系统认证图码或人员通行证后方可进出小区。该认证管理内容包含“基本信息”“人员类型”“是否居家隔离”“居住属性”“其他”等字段信息，是对上述5个问题的升级版。 作为传染病，接触史是染病的重要来源。简单的几个问题已然包含了人员的来龙去脉，抓住了基础排查过程中的关键信息，为后期相关的处理方式奠定基础。基础数据的重要性也就跃然而出。 同理对比，估价作业对于基础信息的依赖性亦是如此。而在日常工作中，不少估价师认为估价对象的基础信息即是权属登记证书记载的相关信息，往往忽略产权记载用语内涵，最具代表性的是证载中占用土地面积的内涵以及备注栏中个性化的记载内容。不可否认权属登记证书是不动产的身份证，按照现有房地产管理制度、物权法等相关规定，权属登记证书是最可靠的信息来源。而纵观我国不动产登记制度的演变过程，是由建筑物和土地使用权分立登记的管理制度逐渐转变过来的，不同地方的权属登记演变过程亦是存在差异，不动产登记相关机构的规范程度亦是有所不同，对于同一内容标注的形式和用语可能就存在很大的差异。因此在估价作业过程中，估价人员需要运用专业技能将不动产权证书备注栏记载的相关关键信息与房地产估价术语关联起来。而关联的基础除了估价师既有的专业技能之外，摸清估价对象的来龙去脉必然成为重要手段之一。 面对估价对象，估价师应当参照本次防疫中的灵魂拷问弄清楚估价对象的取得方式、取得时是否有特殊的附加条件以及本次估价所针对的经济行为。充分了解估价对象的来龙去脉，不仅仅能够摸清楚估价对象产权的准确属性，也能通过此番调研获取的信息更加明确估价目的的合规性，从而匹配价值类型，为估价作业奠定准确的基础。 2 全面有数 本次疫情影响范围是全国性，因此各地相关负责人对疫情情况以及医疗设施的合理配置应对也就成为直接面对日常百姓的考核体现。在这场全国性的政府职能大考中，黄冈原卫健委主任唐志红和温州市市长姚高员的表现高下立判。面对督导组的询问，黄冈市卫健委主任唐志红及疾控中心主任陈明星对于定点医院的收治能力和具体床位数量却含糊其辞，一问三不知。无论从哪个角度看，当地负责疾控和卫生健康部门的负责人都有责任掌握实情，不掌握真实数据，又怎能做到心中有数？在防控疫情中又谈何心中有底？对比“迷糊”的主管官员，不得不大赞一下被很多网友羡慕的“别人家的市长”，《新闻1+1》中温州市市长全程脱稿，条理清晰，逻辑清晰，数据明确，用翔实的数据支撑疫情防疫工作。 一反一正，两相对比，不难发现，姚市长圈粉无数的表现根源于守责尽责的责任心。同样估价师作为专业技术人员，勤勉尽责是执业原则之一，只有充分全面掌握信息，估价师才能做出客观公正的判断。估价作业过程中，估价师应当充分调研估价对象的产权状况、实物状况以及区域状况，特别是在实地查勘环节估价师应当运用所有可能的手段去获取信息。在日常的估价作业过程中，有些估价师现场仅仅是拍个估价对象自己的照片就返程了，其他的信息美名其曰为内业作业，内业作业的模式也就局限在网上搜集获取，报告中呈现的相关信息是未经考证直接摘录的网上信息。当审核人员询问关系价值的物业细节、区域同类物业状况或者物业优劣势时，在没有详实调研的情况下，估价师也就会出现一问三不知的状况，甚至于当审核人员多问几次，估价师就出现摇摆不定的状况。基于如此粗糙的市调信息，估价作业呈现的结果也就差强人意。 房地产价格的影响因素众多，而同一因素对不同类型房地产的影响程度也是不同的。而房地产自有的唯一性、独特性也就决定了估价师应当也必须充分掌握尽可能全面的信息。正如常说的没有对比就没有伤害，没有准确基础的任何对比结果也就可能南辕北辙。 3 去伪存真 这个史上最长的春节假期，普通百姓的行走路线都被统一规划为客厅-房间-厨房-阳台的循环路线，通过网络、电视获知的外界情况，也就成为人们对当前疫情形势的基础。而在浩如星海的庞杂信息中，如何去伪存真考验着每个人。从双黄连口服液可抑制新冠病毒到武汉火神山医院靠近水源地将停建，再到吹哨人李文亮病逝消息披露的反转再反转……谣言与辟谣每天都在不停的对簿中，也是在拨乱反正的信息甄别过程中，人们能更为客观科学的面对疫情。 房地产是权益、实物的综合体，显性特征和隐性特征相互作用，估价师在作业过程中所面对的信息也如同此次疫情中的信息一样，真伪相杂。综合体的全面了解仅仅是依靠书面资料和短暂的实地查勘，难免会出现不足，而估价委托人、产权持有人以及相关使用方所提供的信息能够为估价师补充不少关键信息。源于出发点的差异，各方提供的信息也就自然而然的存在不同角度的差异，或真或假，或偏或全。作为中立方的估价师职责之一，正如此次防疫过程中政府相关部门所做的辟谣一样，应当凭借专业沉淀从中剥丝抽茧找出准确的信息，找出信息之间的相互关联。 正如此次防疫作战中，准确透明的信息大大增强了人们对于抗疫必胜的坚定信心。在大数据时代的到来，估价行业对于信息的依赖程度亦是日益趋强，只有秉持客观科学的信息处理方式，估价结论的客观性才有所保证。
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发表于 2020-2-14 13:36
