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大佬孙宏斌:10个楼市判断,开发商可放弃幻想!此轮调控...

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发表于 2019-11-8 16:10 | 显示全部楼层 |阅读模式

2019年比起去年来调控力度并没有减轻,五限压顶,开发商和炒房者体会最深刻,莫要嘴硬,调控效果还是很给力的,否则干嘛要天天呼号放开调控让你来呢?

实际上,真正做事的从来不把希望全寄托在调控放松上,而是专注于对购房者的“拉拢”,通过降价促销赢得购房者的信任,特别是要放弃过去那种高周转高杠杆模式,适应新时代的需要。

比如,曾经“充满江湖气”的融创孙宏斌年初表示“2019年我们会特别小心”。2019年拿地会非常小心,融创拿地主要会聚集在一线二线城市。并且会在保证现金流稳定,不影响到杠杆率的前提下拿地。

近日,孙宏斌再次对未来房地产市场进行了判断。“房地产不能作为经济刺激的工具,限价等调控政策是一个长期的行为,我们觉得这是从国家政治高度和国家战略上的选择,所以不能有侥幸心理,基本上会持续很长的时间。”孙宏斌在11月5日民生银行的不动产金融年会上发表演讲时,呼吁“要看清新形势”。

根据孙宏斌发言总结下来,基本上有10方面的判断。

1、改变经济过度依赖房地产已经上升到“国策”地位。因为这个行业太大太重要,所以才更加谨慎,才更要避免因过度而产生的系统性风险。

2、期望调控放松不太可能!新形势就是这次的调控,这是一个长期的行为,不能有侥幸心理,这轮调控,基本上会持续很长时间。

3、房地产市场从抢增量到抢存量。过去十年确实增量非常大,从2007年3万亿到15万亿,增加了5倍,当到15万亿量级的时候,市场会从增量往存量转变。

4、结构性风险在于四五六线城市!一二线城市通过去库存加上限价,没有风险,只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。目前的问题就是把风险挤到了底线城市了,下面四五线城市、五六线城市,低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,这就是结构性风险。

5、正因为调控的严厉才让市场风险化解!我经常说,之所以现在市场风险没有爆发,实际上是因为调控的严厉执行。孙宏斌表示,限房价对这个行业是好的,即使有泡泡也罢,没有泡泡也罢,我们好干了,最起码风险性小。调控已经把期望值也调下来了。

6、“品牌、产品、服务”是综合竞争力。依靠传统的模式行不通了,过去什么样的房子都卖得出去,也让开发商无暇顾及对产品服务的打造,随着市场转型,必须得把“品牌、产品、服务”的综合竞争力放在首位了。

7、并购解决风险最快,银行要支持并购。孙宏斌一直是行业最知名的“接盘侠”和“白衣骑士”。从最早的并购绿城,再到和万达的“世纪交易”,以及今年接盘泛海、长实的项目,孙宏斌的并购业务一直未停。

孙宏斌对并购有自己的理解,他认为,有很多风险暴露出来,并购是解决风险最快的。如果企业还不了银行钱的话,基本上从企业违约到最后把它拍卖掉,大概平均需要四年时间,快的话需要三年时间,但是并购的话三个月或者半年就解决了,所以并购是化解行业风险的最好方法,不管是额度还是贷款,银行都要支持。

8、5年后TOP5占行业30%左右。估计在五年里面,这个行业的前五名能占到30%。这其实就是在说房地产行业集中度越来越高,俨然成了大房企之间的游戏。

9、未来市场需求在于城市化和改善需求。也就是说刚需时代结束,此前潘石屹也表达过此类观点,但是否意味着房地产行业不行了呢?孙宏斌认为,目前我国常住人口城镇化率在53.7%左右,2030年要达到70%,长远要达到80%以上。“所以这个空间很大,很多人还在想换房,房地产行业还是会保持很多年。”

10、16万亿规模或会保持很多年。尽管市场转型,但未来房地产整体规模依然很大,这个行业估计还会保持很多年,今年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。

我觉得这所有一切,记住孙宏斌一句话,千万不要再对调控放松抱有任何幻想,只有摒弃这种观念,我们才有精力去研究自己对产品的认知,才能把购房者的需求放在第一位,作为房地产界举足轻重的人物,孙宏斌对房地产行业走势的判断可以说具有重要参考意义,经验也好,教训也罢,都是过来人站在宏观角度去研判市场规律。

再看看如今的房地产行业,开发商在赌,购房者也在赌,大家都在赌政策会不会放松,大家都在赌房价不能跌,大家都在赌只要买房就能赚。孙宏斌曾用“愿赌服输”四个字教育了大家。

别人的话只作为参考,最终决策权在你的手中,你要为自己的行为负责,更要为自己的赌买单,无论你将来面临什么,始终要明白,愿赌服输!






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