|
近期，南京、天津、三亚等地又在实施“引人”新政了，睡城燕郊更是疯传“限购放开”。某些专家解读成是调控彻底放松，利好来袭，沉寂了两年的楼市又要起飞了。还口口声声说“刚需一定要抓紧时间上车”，因为“错过可能意味着永远失去”。 
对此，我颇有微词，四大信号显示，楼市在持续下降中： 首先，南京、天津这一波调控政策的调整，属于“一城一策”的常规操作，其实准确来说是“一区一策”。这两个城市政策调整仅限于“落户宽松”，不管怎么说确确实实是“托市行为”，落户的人头增多了，购房需求真的是要增加的，供给不变需求增加，价格的确是要上涨的。但政策涉及区域较小，所以影响作用相对较小，房价短期很难有较大波动。更何况，楼市早就进入到了“遇热必打击，遇冷必刺激”的模式，这种操作背后，恰恰说明，这些“调控放松”的区域市场本身已经冷到不行了。 拿南京六合来说，去年以来，六合区成交量呈现下行状态，目前库存量在南京全市范围内都处于高位。诸葛数据显示，库存较上一年大增73%，压力很大。即便是这种市场状况下，六合方面对于调控还是保持和中央同一认知高度，官方就此事已经回应了，“不存在任何形式的放松，该政策主要是六合区为了引进人才所做的程序上的优化。” 至于天津、三亚、燕郊，就更没什么好解释的，这几个城市房地产下行的压力更大，政策调整背后更是对国家“稳楼市”的积极响应，毕竟再不管不顾，任由市场发展，大概率会演变成“多种负面的连锁反应”，降价、抛售、萧条等剧情都可能上演。 住建部部长王蒙徽此前曾说过，房住不炒是基本国策，任何城市不得以任何形式放松调控。现在看来，此话依然具有很强的威力。
其次，昨天（10月21日）国家统计局公布了9月份70个大中城市房价数据，透过这些数字，我们发现，9月份房价出现了多个新情况：新房价格环比上涨城市53个，为今年以来最低；新房价格环比下降城市12个，为今年以来最高；二手房价格环比上涨城市40个，为今年以来最低；二手房价格环比下降城市28个，为今年以来最高。 市场是好是坏，一目了然，没有比这更差的了。其中最值得一说的是二手房价格下跌的城市，6、7、8三个月还是只有20个，到了9月份上升到了28个。二手房才是市场的真实反映，这背后是调控的作用在凸显，市场真的在降温，且降温的幅度有加大趋势。 再者，地产商担心的三件事扎堆出现了，专家预测，未来市场将以“降价促销”为主 市场好坏谁最先能感知到？不是炒房客，也不是刚需购房者，而是全国大大小小的2万+地产开发商。他们一头栓在土地市场，另一头栓在销售市场，中间还密切关联着各类金融机构，所以市场的任何风吹草动他们都能瞬间感知。 当下的市场真的有那么不济吗？一点都不夸张，对于开发商来说，他们确确实实迎来了近10年以来“最艰难”时期。地产商的压力主要来自于三个方面： 第一，调控日益趋紧，“五限+金融”的双调控模式下，开发商销售难度大大增加——购房需求被压制，贷款门槛提高，炒房成本增加，炒房热度也跟着下降，曾经火爆时“万人抢房”的盛况早已不在，取而代之的是龟速去化。19年上半年完成半年销售任务的地产商不超过40%，值得注意的是，绿城、富力、花样年目标完成率低于40%，分别为37.2%、38.7%、36.6%； 第二，开发商融资成本大增，融资渠道被断，没钱不敢拿地，各大房企都在裁员，开源节流，缩衣节食准备“过冬”。数据显示，19年9月，房企融资成本直接大增45%，且信托、发债等融资渠道被彻底“堵死”，融创、富力等规模房企暗示“不再拿地”； 第三，偿债高峰期即将到来，接近5万亿的债务，压得开发商喘不过来气。开发商选择降价卖房的理由很充足。 有人说，开发商降价卖房潮不可能出现，一则有人不让，降价是个技术活，搞不好要被问责；二则，降价一出场购房者就更加不会买房了，中国人买房历来都是遵照“买涨不买跌”，降价只会让局面更加不堪。 对此专家仅回怼了四个字：胡说八道。许家印已经用事实告诉我们所有人一个最简单的道理：房子不好卖？降价有用，而且效果非常明显——恒大9月份单月的合约销售金额高达831.1亿元，创造房地产有史以来最高纪录，远远甩开了二三名的碧、万。在这个事实下，我们应该很清楚明白，现在市场上购房主力以刚需、刚改为主，他们对价格是非常敏感的，但凡开发商拿出诚意来让利，就一定会缓解“房子难卖”的局面。大家完全可以忽略有些不懂装懂的专家的闭门造车之词，市场的表现才最有说服力。 现在的市场，已经不局限于某些小鱼小虾地产商在降价出货，很多大地产商更是明目张胆降价卖房，谋求转型：许家印全员卖房，最低6折，更斥千亿巨资转型造车；李嘉诚铁了心要和房地产说再见，项目一个接一个抛售；万科郁亮再提“地产白银时代”，并喊出“活下去”；王健林告诫，房地产投资达到顶峰，且公开宣布彻底去地产化，即便营收下滑近4成，但是老王由“重”转“轻”的经营理念坚持不变…… 当一些地产大佬都在疯狂抛售房地产资产的时候，普通人又怎能读不懂地产要变天的意思呢？大佬们在抛售地产项目，谋求转型，寻求新的利润增长点，而这些靠“拉人头去售楼处买房赚佣金”的专职地产投资客们却一个劲拍手鼓吹“房价只涨不跌”，“房地产永垂不朽”，难道他们比地产大佬们更聪明吗，更能看清趋势吗？ 早前，新城集团高级副总裁欧阳捷也曾表示，“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”言外之意，大批的中小房企撑不到2020年，就要倒闭关门。 
第四，当下到底该买房还是卖房？地产大佬冯仑近期的一段话可以说彻底说透了真相。 在被问及“有一套空置的房子，我现在在考虑是租出去，还是把它卖掉”，冯仑回答到，如果是我有多余的房子，就卖了换成别的资产。 理由很简单，持有一套房产，不让交易，价格又不让涨，持有这个房子就没意义了。我们现在面临的不确定性是围绕着这些与住宅有关的政策不太确定，交易的规则不确定，税也不太确定。冯仑认为这个时候哪怕手持现金都比持有房产更明智，因为如果你手头有钱，可能还能流动。资产如果没有流动性，就不是一个好的资产，好的资产要有流动性，要能增值。 确实如此，房子本身是贬值的，增值部分是附加的东西和交易频率，如果一套房子附加的价值没有多少，且又有硬性规定它几年内不能出售，那持有这样的房子真的毫无意义，它就是一个钢筋混泥土的躯壳，以目前我们的租售比来算，持有房产的意义就更差了，北上广深这样的超级大城市，靠租金回本都需要至少百年，何况其它城市。对于拥有多套住房的人来说，未来楼市或将彻底告别大涨可能，房屋瞬间升值的可能不复存在，叠加房地产税等长效机制即将出台，真的是时候好好考虑规划一下资产配置了，对于多余的房产，真的有必要趁“逃跑通道”尚未关闭，抓紧甩卖了。
抱朴财经的今纶说，如果调控放松，请你减仓房产。对此，我也非常赞同，今时今日，房住不炒是基本国策，哪个城市放松调控，重启地产武器，就是逆势而为，和国家定调的发展模式相背离，今天能放松，明天就可能更严厉的调控降临。再者说了，调控放松也不意味着房价会持续大涨，因为房价本身已经到了高位，上涨的空间有限。国家方面其实释放的信号也很明确，未来不再拿房地产去刺激经济，意味着房地产要被踩刹车了，过去房价疯涨的情况，不可能再出现了。这个时候若非需求强烈，真的不建议掏空六个钱包往里冲，因为太不合时宜。
| 
发表于 2019-10-23 11:30
