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现如今的房价高吗，房价未来到底是涨是跌？在某些专家看来，当前的房价不仅不高，而且还有很充足的上涨空间。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售均价为8736元/平方米，北师大地产董教授认为，这个数据没有计算各类小产权房和农村、城中村住房，如果全部算进来，中国的房价均价不到六千一平，非常合理，一点都不高，因为绝大多数人都能接受，18年全国共卖了10亿平米房子就是最好的证明。在他看来，有些人之所以买不起房子，是因为自身创造财富的能力不行，不怪房价太高。
社科院地产研究专家更抛出奇葩观点：房价太低不利于家庭奋斗，更不利于社会转型，经济转型！言外之意，房价高才好呢，房价太低大家都能买得起房子了，就没人去创新创造，努力奋斗了。 专家为何坚定不移认为房价还要上涨？原因有三：第一，房子附带价值太多，它与落户、教育、医疗、养老、就业等息息相关，而且还能抵抗通货膨胀，满足丈母娘虚荣心，更是财富的象征和传承；第二，城市化进程远未结束，和发达国家比，我们现在才走到了第二阶段，预估未来5-10年，仍将有至少3亿农民进城，催生的购房需求是非常庞大的，这支撑着房价继续上升；第三，有人不让房价下跌，买过房的人、地产交易链条上的既得利益者们都不会希望看到房价下跌，房价走势一旦有违他们的意愿，各种阻拦行为将会发生，为了大局稳定，国家一定会出手制止，最后降价就会不了了之。 
事实真的如此吗？专家的话可信吗？如果按照专家的逻辑，我们是不是就应该坚定地买房呢？未来5年，刚需该“买房”，还是应该“捂住钱包”，我觉得我们不应该只听某些地产专家的“一面之词”。俗语云，当局者迷旁观者清。 那么跳出地产圈来看，地产之外的那些真正的大佬们又是如何看待房地产的呢？从他们的观点中，我们普通人又能获得哪些启示呢？ 互联网颠覆者马云和实体制造业楷模任正非两位大咖的观点不谋而合，相比于专家的“坚定看涨”，这二位对于未来房地产的走势，有不一样的“暗示”： 
马云，大家再熟悉不过了，虽然这些年他颠覆了很多行业，但始终没有涉足房地产，他也不止一次公开承诺过“永远不会进军房地产”。即便如此，地产圈却写满了他的传奇，只因为这几年他跨界对房地产贡献了太多“金句”。17年5月份，他抛出“惊天”言论，“涨了二十多年的房地产毫无道理，未来房子是最便宜的商品，房子如葱。年轻人根本不用为房子发愁。”在他看来，未来真正珍贵、稀缺的东西是干净的水源、清新的空气和养老院的病床，并不是专家们口中可以作为财富“传世”的房子。 今年8月份，在参加某经济论坛时，他又再次跨界开口谈论房地产。聚富财经报道时总结他的发言是，“当下房地产对中国经济的发展弊大于利，不久的未来房地产或会高位解体，摔落神坛，整个房地产行业迎来‘大洗牌’在所难免，年轻人完全不用担心买不起房子。” 从“房子如葱”到“房地产或高位解体、摔落神坛”，可以看得出马云对房地产未来发展的态度并不乐观。从一句“年轻人完全不用担心买不起房子”来看，我们能窥探得出马云还是倾向于认为“未来房价势必会理性回调”。 
马云给出这种观点，其实我一点都不意外。阿里巴巴也是从一个十几人的小公司一步一步成长到现在的万亿帝国，这其中经历了多少艰辛与痛苦，但是马云始终坚信努力终会有回报，绝不投机取巧，这些年他取得如此辉煌成就，得益于他看准了风口，且踏踏实实坚持做下来了，没有任何捷径可走。和现如今半路出家就能大放异彩，大赚特赚的地产商有本质的区别。 马云为何多次呼吁“年轻人不要过早买房”？或许站在他这个高度，他看到了房地产的不一样的结局，但我认为这更多的是一个成功的、有社会责任感的企业家内心最直白的表达——高房价的现实早已惨不忍睹，越来越多的年轻人被高额房贷压得喘不过来气，有人视一套房子为人生最高追求，不惜掏空所有积蓄也要负债买房，更有甚者，正值奋斗的大好年纪，却也早早滋生了投机取巧炒作房地产发财致富的歪门邪道思想。房地产发展固然没错，但是伴随着它高速发展的同时，它的副作用正在逐渐显露，越来越多的社会矛盾因它而生。所以马云才大声呼吁，“不要再把房地产高高捧起了，要重视实体制造业和高科技的发展，这才是国家崛起的硬实力。” 
任正非性格偏内敛、低调，虽然没有马云那么多“金句”，但是谈论起房地产、高房价来也是不落下风。朴实的语言往往最能击中楼市的要害，揭露房地产发展的本质问题。 媒体报道过，一向温文尔雅的任正非也曾经怒批过房价。他指出，高土地价格、高房价，让企业的生产要素成本快速上升，会导致企业的竞争力下降。任何实体企业都需要土地，在过去的几十年里，随着地价和房价的快速涨涨，让不少企业加大了土地成本支出，一方面是房价的快速上涨，另一方面就导致竞争力的迅速下降。 任老提出的这个问题确实存在，尤其在人多地少的一线城市深圳，这个问题更加突出。深圳这几年房价涨幅惊人，正因为此，企业的生产、运营成本大增，很多优秀的企业不得不搬出深圳，逃离到周边的三四线城市再振旗鼓。华为便是其中之一，去年媒体就报道过，华为的技术研发部搬到了东莞。除了华为之外，还有中兴、富士康等科技制造企业。这些事件折射出企业壮大后，对研发力量的布局以及房价、人力等各类成本的多种考量。但归根结底高地价、高房价负有主要责任。 就买不买房的事情，任正非也有言在先。根据聚富财经报道，任正非认为，买房子要等待一个政策及房价都有利的时机再买，年轻人不应该着急买房子。年轻人的梦想同样重要，如果巨额房贷禁锢了梦想，那么买房是可以延后的。 
未来该“买房”，还是“捂紧钱包”？其实说白了还是看房价的走势，如果我现在告诉你，未来5年房价还要翻一番，相信不用别人提醒，你也会倾尽所有往楼市里冲，绝不会错过这个造富的好时机。但未来的事情谁又能说得准呢？尤其房地产又是政策市，受政策影响巨大。不过，从当下楼市的一些基本面来看，我们还是能判断大的趋势的： 首先，国家三番五次声明“调控不会半途而废”，释放的信号很明确，楼市的确存在房价虚高、炒作过盛的情况，调控的目的就是纠偏。决心大吗？我个人认为是前所未有的，从16年10月到今天，调控始终保持紧绷。19年初时很多人豪赌政策松绑，但是等来的却是调控再次加码，仅仅9个月出手次数、涉及城市就超过了18年全年。 为什么必须调控？因为今天人均住房已经 39 平米，一线城市均价已经 5 +万了，二三线城市也步入3+万水平了。再不调控，不管是对所有买房人也好，国民经济也好，政府也好，都会带来很多负面的压力。社科院报告也披露了：房地产对经济的挤压效应已经显现出来了。 
其次，国家对房地产的定位有了明确变化：过去房地产是经济发展的得力推手，但7.30政治局会议明确表示，未来“不将房地产作为短期刺激经济发展的手段”了。明眼人都看得出来，国家这次是动真格的了，房地产这个发动机要被闭缸熄火了，经济发展要“换动力”了。侧面也反映出了，房地产确实郁积太深，的确到了该休养生息自我修复的阶段了。 再者，经历了二十多年的快车道发展之后，国人的钱包被房子彻底掏空了。统计数据显示，中国贷款买房的家庭大约有2亿户，单算家里的主力“还贷”者，房奴人数应该有4亿多。中国居民的杠杆率（债务与收入的比率）在1996年我们的居民杠杆率仅为3％，到了2008年提高到18％，但是截至2017年底，这一数值高达56％，甚至超过一些发达国家。中国居民部门的债务总额达到37.6万亿元，贷款余额超过20万亿。 一句话总结就是，杠杆不能再加了，尤其是住户部门的住房贷款，更不能再肆无忌惮加了。否则真的有可能影响整个金融大局的安稳。至此，大家应该也能看明白，为什么今年信贷环境一直在收紧，尤其是开发商融资、投资炒房的资金来源监管，其根本目的，就是严防死守资金流入楼市，稳定金融大局。 
很多人说，我看不懂这些宏观的分析，你就直接说房价未来会如何走吧。那我们就直接说结论：未来楼市分化会更加严重，马云和任正非说的都会得到应验，尤其是“房如葱”也会在很多城市上演。原因很简单，城市化进程实质上是人口迁移的过程，房地产能不能发展，房价能不能继续上涨，本质上是人为推动的游戏。没有人的城市就意味着没有一切，生产制造，消费建设，娱乐休闲等等都不存在，那这里的房地产也就毫无价值，看看鹤岗、乳山、玉门，就知道了。 那是否意味着房地产彻底失去投资价值了呢？房价彻底熄火了呢？当然不是！与“房如葱”并列存在的是特大、超级城市的持续繁荣发展，因为这里有人口、有产业、有资源、有资金，这些都是支撑房地产的重要因素。虽然当下调控重压，北京、上海、深圳这样的国际大都市房价已经两年多没涨了，甚至有明显回调，但是依然无法彻底改变它价格高的现实，政策只是暂时的压制需求，需求并不会消失，所以从这点来看，未来这些城市的房产还是兼具投资价值的。 
每个人都要认清的现实是，房地产普遍造富的时代彻底结束了，我们不能再用过去的“经验”来买房，“高杠杆”炒房更是不可取，资金成本和风险成本都是我们需要考虑的。对于买房自住的刚需更是如此，未来5年不管房价涨跌，买房的最大考量是，自身是否有需求，其次才是时机的选择。当然，话说回来，对于刚需来说，最好的时机永远是昨天，因为你没有资金优势，所以不管到任何时候，你都占不到房价的便宜。毕竟我们是生活在一个弱肉强食的“丛林里”，这里没有绝对的公平。
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发表于 2019-10-21 10:02
