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今天我们聊聊，最近这两个月，市场发生了哪些变化吧。
01 首先聊聊北京楼市目前的情况
复盘下3、4、5月份北京楼市行情。
3月份的时候，北京二手房迎来一波小阳春。住宅网签量在16051套。这个签约数，除了2018年5月份达到过，其实是近12个月以来的最高签约套数了。
4月份的时候，北京国管公积金政策正式执行“认房又认贷”的政策，二套房首付不低于60%。其实这个政策对市场影响不大，缴存过关公积金的大多是机关单位人群，基数比较小。
但在3月份市场比较火热的时候，4月份的调控还是能说明目前政府对于楼市的态度——这是一个偏向于收紧的态度。
所以4月份网签量14438套，相较于3月份来说，环比下降10%左右，成交量冲高回落，买家对于楼市继续涨价的预期减弱。
5月份的时候，国际环境比较动荡，某家的行为反复横跳，具体的大家也多少都了解了，这里不提。所以5月6日央妈启动了今年以来的第2次降准，释放长期资金2800亿。
这个数字对市场的影响有多大呢?这是从2018年开始降准以来，流动资金量最少的一次，对比1月份释放的8000亿流动资金，不是一个等级的。
所以5月份延续了4月份的行情，二手房网签量持续走低，是13764套。
发现了没？3、4、5月份的成交量是持续、稳定的走低。
在成交量持续走低的情况下，成交价格有什么表现呢？短期几个月的均价并不太能说明问题。所以这个数据就不看了。我们看议价空间。
议价空间=成交价/最初报价，就是可以谈的价格空间。
从19年1月份开始，议价空间缩小。实际成交价格在报价的95折以上，这是买家和卖家谈判的预期。
为什么我要用这么大的篇幅去解释这些枯燥的数字。其实就是想说明，看起来从3月份开始，小阳春没有了，成交量也持续走低。但实际上小阳春里涨价的房源，价格是夯实的。涨上去了也就难跌下来了。
这就解释了不少看房子人的一个困惑：为什么成交量下跌了，但是价格难跌。
打算在朝阳买两居的粉丝说，其实4、5月份的挂牌价格是有点下跌的，他以为房价会有降价空间。但是去和业主谈的时候，业主并不怎么降价。买家预期房价要跌，卖家就是不让步，最后价格谈崩了，搞得彼此都不愉快。
这位粉丝在后续看房的时候，就学聪明了——先让中介去试探下卖家的心理价位，再看情况杀价。
02 一年内的三个成交小高峰
前几天微博上看到一位大神，预测最近一年北京房价要涨50%，把我笑喷了。
那么我也推断下2019年北京楼市下半年的走势。
请注意，这里是推断，而不是拍脑门胡乱预测。 预测越泛滥，理智的推断才变得越可贵。
和其他城市相比，北京楼市有两个鲜明的特点：
一是北京已经是二手房市场。新房成交占比比较小，所以二手房市场行情决定市场冷热。
二是北京楼市是最容易受政策影响的。一旦发生调控政策，市场总会有3-6个月的观望期。
在这样的特点下，北京楼市的成交小高峰往往通常会表现在三个时间阶段：
首先是小阳春。这是大家最熟悉的，从每年的3月份开始，3、4、5月份三个月的成交量比1、2月份高出10%以上。尤其是3月份的成交量，是非常关键的数据。有经验的老司机们，往往会根据3月份成交数据，推测一年的楼市行情。
比如大涨的年份，3月份成交量会达到20000套。
其次是金九银十。金九银十这个概念，最初是开发商为了买房而打出的营销策略，所以是新房市场的销售旺季。对于二手房为主的北京来说，最近10年出现的情况偏少。
最后是容易忽略的年底翘尾。年底翘尾是针对年初小阳春说的。指的是11、12月份的二手房成交量高于前几个月份，年尾时期市场活跃度又上升。
这三个成交小高峰，除非是市场很热，政策又相对宽松的极个别年份，会同时出现。
楼市相对温和、稳定的时候，一年内出现两个。 楼市相对冷，调控严格的时候，一年内出现一个。
03 2019年下半年楼市
我们先分析，2018年楼市的情况。2019年的成交情况就容易比较了。
2018年成交量总体来说是前高后低，三个成交小高峰只出现了一个小阳春。
3月份成交量表现还没有今年好，但是3、4、5月份总体而言，比下半年活越，从成交价格看也相对较高。
到了9、10月份，金九银十没有出现。北京二手房市场持续走低，一直到年底。
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发表于 2019-6-20 09:32
