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本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_k） 微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
楼市里，概念和名词很多，但50％是没价值的，30％是忽悠人的，最多不过20％是值得参考的。 所以说，想从新闻公布的数据和指标来判断未来房价涨还是跌，是最愚昧的。 今天，我给大家分析下媒体最常用，但是最具欺骗性的几个数据，让你看到数据背后的真相。最后再教大家如何判断房价走势。
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租金回报率 租金回报率，也叫租售比，是指一套房子的年租金与房屋总价的比值，用以衡量投资房产的收益，也可以理解为，出租多少年可以收回成本。本文只讨论住宅。
以上是2019年我国50座主要城市的租金回报率排行榜。 这个图表，如果和国外相比，除了让大家惊叹我国的高房价和煽动焦虑情绪外，一无是处，毫无任何实际意义和实操价值。我可以毫不客气的讲：这种算法的租金回报率就是个天大的笑话。原因如下： 一、买入时间决定租金回报率 以上图中的上海为例，2019年的租金回报率为1.8％，和银行一年期定期存款利息1.75％差不多，也就是说出租56年才能回本，如此低的回报率，买房还不如存银行。 但问题的本质却是，目前上海市场上用于出租的房子，回报率都比1.8％高出很多倍，原因就是，他们买的早。 2015年的上海房价相当于现在的1/2，2010年相当于现在的1/3，2005年相当于现在的1/10。 也就是说，如果你上海用于出租的房子，是2005年买入的，那现在的租金回报率就是18％，如果是2010年买入的，那现在的租金回报率就是5.4％，如果是2015年买入的，那现在的租金回报率就是3.6％。 真正只获得1.8％租金回报率的其实是凤毛麟角，绝大多数房产投资者都是享受着超高的收益率，房租早已远远覆盖月供，而且很多早已靠出租回本。 对于任何一个城市来说，你买入的价格是恒定不变的，但是租金会随着房价的上涨而同步上涨，房价涨的多，租金也会涨的多。 所以，最大的错误就是用现在的租金和现在的房价来计算回报率，这是毫无意义的。正确的算法应该是用现在的租金除以当年买入时的房价，这才是最客观最实际的。 因此，千万别被各路媒体所谓的报告和数据蒙蔽，媒体和机构在博眼球时，永远不会告诉你真相，或许他们根本就不知道真相。 其实，客观的事实与上图完全相反，不管你是10年前买入，还是5年前买入，同样的资金投入，买北上广深一线城市的租金回报率一定是全国最高的，反而排名靠前的西宁、乌鲁木齐这种城市却是最不值得投资的。 二、忽略房价增值 租金回报率，这个数据的欺骗性，还体现在完全忽视了房价本身的涨幅。反而是，房价涨越快，租金回报率就越小。 当房价能够在一年内翻倍的时候，只有傻子才会在意租金回报率的高低。我认识的一些投资客，房子宁可空关，都不出租，就是这个道理。 在房价暴涨面前，租金完全不值得留恋。 现在，你应该可以理解，我为什么说租金回报率是个毫无价值的数据了！因为，除了哗众取宠，从这个指标中得不到任何有意义的东西，没有任何参考价值。用租金回报率来衡量投资价值，是最愚蠢的行为。 租金回报率，只有在房价、房租常年保持稳定的国家，才有分析价值和指导意义，在我国完全可以废除。 5月23日，中国社科院发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》，预测2019年我国住宅销售平均价格增长7.6％，并推测部分重点城市将大幅超过这个预期水平。 今年能否达到这个目标还是未知数，不过一二线城市房价和租金长期稳步上涨的趋势是毋庸置疑的。 因此，在一二线城市的朋友，只要租金可以基本覆盖月供，就可以考虑继续投资房产。但如果是高杠杆高月供，则需要耐心等待开启大涨的政策信号。
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房价收入比 房价收入比，是指住房总价与居民家庭年收入之比，用来衡量买房难易程度，也就是通常所说的，一个家庭不吃不喝多少年可以买的起一套普通住房。
上图中，深圳排名第一，也就是说，深圳家庭要不吃不喝34.2年才能买的起一套住房。 这个数据多么的触目惊心啊，但有谁见到过混了30多年才买得起房的人啊，中国住房市场化也才区区20年。普通的大学毕业生，在深圳工作奋斗5-8年结婚买房已经非常普遍。 房价收入比这个数据的欺骗性，主要是因为忽略了两个重要因素： 一、买房可以贷款 深圳房价收入比34.2，指的是攒够全款再买房需要34.2年，而现实却是首套房只需要3成首付，剩余可以贷款，所以，这个房价收入比最多是11。 二、大多数人不买房 还是以深圳为例，2018年末，深圳户籍人口454.7万，常住人口1302.66万，实际管理人口超过2000万，也就是说，户籍人口只占总人口的22.7％，剩下的77.3％都是非户籍人口和流动人口。 大量的外来人口，目的只有一个：赚钱，而不是买房。他们大多数根本没有打算定居深圳，而只是来讨生活，他们只需要租房，剩下的钱用来回三四线老家盖房或买房。 当整个社会，超过一半的人不需要买房，而只需要租房或者住集体宿舍的时候，再用整个社会的平均工资来计算房价收入比根本就没有意义。 所以，深圳的房价收入比，应该按照定居深圳，并且可以获得房票的高收入群体来计算，而不是把外来务工人员统统包含在内。 每个城市的级别不同，吸引来的资金量和人才的数量也不同，所以，一二三线城市的房价收入比应该按照以下公式计算： 一线城市房价收入比＝住房总价/高收入人群平均年收入 二线城市房价收入比＝住房总价/中产人群平均年收入 三四五线房价收入比＝住房总价/全社会平均年收入 房价收入比，这个已经被媒体玩坏的数据，除了被傻空偶尔拿来论证房价泡沫和耸人听闻外，完全没有实际意义，以此来判断房价已经到顶更是无稽之谈。
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70城房价指数 国家统计局5月16日发布了2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，4月有67个城市新建商品住宅价格环比上涨，其中，涨幅居首的是秦皇岛，涨幅达1.8%；北上广深涨幅分别为0.5%、0.3%、1.1%、0.4%。
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发表于 2019-5-29 18:10
