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距离房贷合同转换的最后期限还有不到二十天，五大行8月12日齐发公告，帮助“选择困难症”人群做决定。 工行、建行、农行、中行和邮储银行均发布《关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换LPR的公告》称，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。 公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。 对于统一进行调整，工商银行客服人员告诉《国际金融报》记者，前期很多客户操作不便，银行也是出于方便客户操作考虑，8月24日之前自己可以通过手机银行等渠道选择哪种还款方式。如果是8月25日统一批量转换的话，利率调整周期、利率调整日与原合同保持不变。 定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。转或不转，这是个问题。面对日渐逼近的截止日期，房贷一族还有最后的选择机会。 《国际金融报》记者采访了中原地产分析师卢文曦、民生银行研究院宏观经济研究中心副主任王静文、易居研究院智库中心研究总监严跃进，对读者关心的LPR相关问题作出解答。 1. LPR是如何计算的？LPR机制下的房贷利率和之前有何不同？王静文：2019年8月17日，央行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。这是利率市场化的重要一步。新的LPR形成机制有四个要点： 一是LPR与MLF（中期借贷便利）相挂钩，以MLF加点方式报价；二是在原来一年期基础上，增加了5年期LPR报价；三是扩大了报价行的范围，由10家扩大至18家；四是由原来的每日报价改为每月报价，固定在每月20日。 LPR机制下，房贷利率由LPR加点方式决定，而LPR会跟随MLF利率浮动，所以LPR机制下的房贷利率就由原来的固定利率制变成了浮动利率。 卢文曦：个人计算LPR的贷款利率，是根据银行报的LPR价格，上下加点或减点，即LPR利率+固定点差（可为负）。 LPR房贷利率和之前最大的不同就是一个“动”一个“静”。以往房贷利率完全根据央行报价而定，什么时候央行报价动了，贷款利率再变。我个人觉得每月一报的LPR，从反映市场资金真实使用状况来看，比央行的报价要及时的多。 严跃进：根据此次五大行公告，通过一个简单的案例来进行分析。 张先生在2015年的时候买过一套房，向工行贷了100万元，约定30年内偿付完毕，当时是参考“央行基准利率*（1+浮动比例）”的方式计算月供额的。 而到了现在，由于工行的政策发布，那么后续将“被强制”调整定价公式，即参考“LPR+基点”的方式来计算月供额。其中LPR以每年元旦时的LPR为准，而基点=今年8月份的利率-去年底的LPR，这个基点在未来年份永远不变。 2. 如何选择重定价日？每年1月1日和贷款日对应日哪种更划算？王静文：如果要尽快享受利率下行带来的房贷成本节约，可选择贷款日对应日调整。 卢文曦：就今年而言，由于今年是转换年，所以两个选项都享受不到优惠。 举个例子，我以前根据央行报价利率是5.6%，今年哪怕决定转换成LPR，也仍然享受不到目前4.65%的LPR利率，还是以5.6%的利率还贷。就算你是3月份成功转换了LPR，今年也享受不到下调的LPR，仍然要看明年1月1日的LPR报价，再计算明年的数值。 今年为了平稳过渡，从银行角度而言是不希望贷款利率出现变动的，因为年中利率数值有变动的话工作量是非常庞大的。 如果选重定价日，那要具体看房贷放款是几月，如果是6月21日，那么就看每年6月20日的具体LPR报价，如果当月报价低，那么当即就能享受优惠。 3. LPR未来走势如何，和哪些因素有关？长期来看，究竟是选LPR还是固定利率更划算？卢文曦：我个人认为，相差不大。对于个人贷款者而言，如果现在手里的贷款利率不高，比如只有3%、4%，那么选择固定利率比较好，因为未来可能不会跌那么低。但如果利率接近5%，那就波动一下吧。坦率地说，一般贷款年限比较长，可能15年左右，在这么超长的周期里，利率本身就存在上行和下行的周期，可能最后上涨和下跌的幅度都会相互抵消，所以还贷者不用过分紧张焦虑。 至少在未来1至2年，我认为LPR下行的可能性比较大，短期内可以享受利率下行的优惠，减少些月供。其实LPR还是与市场货币有关，市场货币充裕那么LPR总有下降的趋势。 王静文：LPR根据MLF利率决定，MLF为央行的政策利率，主要根据经济的冷热情况调整。 自贷款利率换“锚”以来，1年期LPR利率已下调4次，累计下调40个基点，从4.25%降为3.85%；5年期LPR利率下调3次，累计下调20个基点，从4.85%降至4.65%。 考虑到中国经济未来将进入中速甚至中低速期，加息可能性不大，预计政策利率和LPR均将以回落为主。长期来看，选择LPR应该比固定利率更划算。 严跃进：目前LPR数据已维持4个月不动，保持在1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。我个人认为，短期内LPR再下调的可能性不大，毕竟疫情下压力较大。 但普遍来讲，还是推荐购房者选择浮动利率，涨涨落落还是好一点，如果选择固定利率会面临没有选择面的情况。 
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发表于 2020-8-20 09:44
