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一个人有了钱，下意识的行为就是，买房！ 开发商有了钱，下意识的行为就是，买地！ 二者之间的相互作用又构成了楼市螺旋式上升的驱动力，这就是当下内地楼市最冷酷的现实和最基本的逻辑。 之前文章有讲到，在各地暖楼市政策和央妈流动性泛滥的呵护下，楼市成了从这场灾难中恢复得最快的行业之一。 销售端，2020年4月，TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，较3月环比上升17.2%，较去年4月同比基本持平；70大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市由3月38城进一步增至50城。 土地端，则不仅是升温，已经热到有点发烫了。至于开发商不差钱的原因，见昨天文章《房企笑了：钱比白菜还便宜》。 克而瑞公布的数据显示，全国重点城市的平均溢价率已连续5周上涨，上周达到26%，创年内新高。各能级城市的溢价率也是全线上涨。 另一方面，全国重点监测城市的土地流拍率降至3.7%，环比大幅下降5个百分点，已降至近一年来最低水平。 这一个新高、一个新低之间，足见开发商拿地情绪之高涨、出手之阔绰。 （来源：克而瑞研究） 另据中原的数据显示，今年以来，一二线城市的住宅土地平均溢价率较于去年下半年有着明显的提高，而且是一个月比一个月热。 （图表数据：大伟看楼市） 此外数据还显示，截至5月18日，全国50大城市已合计卖地高达14268亿元，比去年同期的12990亿元上涨了9.8%，其中有超过27个城市卖地超过200亿，有7个城市卖地超过500亿。 若算上19日的成交，年内已有两个城市的卖地收入突破1000亿大关，分别是北京（1130.9亿元）、杭州（1024亿）。 这里面最值得一提的就是北京，2020年赛程还未过半，北京卖地收入就已达去年全年的67%。 其实卯足劲儿卖地的大城市不只是北京，上海、南京、杭州、苏州等一线及强二线城市，都是今年以来的卖地大户。 如单是4月份，南京、杭州、苏州三城的卖地收入，均超过300亿；有16城超过100亿。50城市单月合计土地出让更是达5044.7亿，不仅年内首次单月突破5000亿，更是占前4个月卖地总额的42%。 可见，4月份是土地行情由暖变热的节点，5月份则不仅延续4月的气势，而且更热了。 （图表来源：保利投顾研究院） 那么，今年以来，为什么各大城市卖地这么积极呢？尤其是北京、上海这种能量级的城市最积极，上海是最先抢跑的（2月份就扔了一个全国地王出来）。 大概率的原因，就是对土地财政变得更加依赖了。 众所周知，因疫情原因，一季度的GDP出现负增长，而一般性公共预算收入又主要由与GDP密切相关的税构成。这也就意味着，地方的财政缺口和压力变得更大了。 这个时候，唯一能抗事儿补窟窿的就是土地财政。换言之，特殊时期，yh不用不行呀。 为此，很多城市也是诚意十足，拿出了压箱底儿的“宝贝”，如上海放出了滨江绝版地块、深圳也在炙手可热的前海放出了稀缺住宅地块；有些还放松了限价、竞自持等要求，如北京今年以来就推出了好些非限价地块； 此外，地方也不再忌讳出现单价或总价地王（直到去年底，地方土拍时还是比较忌讳出现地王）。 结果就是，上海在2月20日拍出了全国新的总价地王——310亿元；北京土拍溢价率更是创出2年新高；南昌一地块溢价率更是突破100%；深圳和厦门更是拍出了各自单价地王的新记录，分别为8.67万元/平方米（可售楼面价）和50599元/平方米，溢价率分别为45%、43.8%。 今年以来，全国共诞生了3宗百亿元以上总价的地块，总价分别为310亿元、116亿元和104亿元，位于上海、深圳和厦门；另外合计22宗地块总价超过50亿。 注意，赛程尚未过半，不要走开，精彩继续…… 于房企而言，除了手中弹药充足买地无压力，及补货的实际需求外，各地所放土地的高质量性也点燃了房企拿地的积极性。 下半场，处于防范风险的考虑，房企们开始往安全系数较高的一二线城市及大都市圈靠拢。由上述可见，今年以来，一线及强二线城市放货上都很积极。 在买卖双方的心灵契合下，土地市场是想不热都难。 不过，话又说回来，土地市场的事儿又不仅是地方政府与开发商之间的事，因为土地溢价，无论是客观（成本）还是主观（情绪）上，都是房价的主要推手之一。这又回到了文章开头强调的那个逻辑。 这一点儿，官方也意识到了。 日前，广东省统计局发布《广东房地产开发规模、结构与效益研究》报告指出，土地价格的不断上涨，助推住房价格上涨，对房价调控带来不小压力。 但如何弱化乃至阻断这种联系，官方还需拿出一套切实可行的措施来。
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发表于 2020-5-21 09:59
