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最近市场上热传着两篇房地产报告，一篇是贝壳研究院发布的《新居住研究报告》，另一篇人民银行的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。 这两篇报告从宏微观角度展现了，当下我国房地产市场的发展现状，处于历史哪个阶段，接下来的趋势如何，还有房地产在国民经济中的地位。 这些信息对当下购房者，有很深刻的参考价值。下面子木用最简单的语言，把它们解读出来。以飨读者。 1
过剩的房子 2019年，中国人均GDP突破1万美元大关，城镇家庭人均年度可支配收入超6000美元，折合人民币42487.8元。中国城镇化率超60%，城镇住宅存量超3.5亿套，家庭户均住宅1.2套，人均居住面积超过40平米。 这些数据是什么意思呢？逐个解剖一下。 首先人均GDP“1万美元”这个数字很有讲究。它是一个国家发展从中等发展中国家跨入发达国家的一道门槛，也是我们常说的“中等收入陷阱”。 比如拉丁美洲的墨西哥、巴西、委内瑞拉、俄罗斯，都是在人均GDP达到1万美元后，社会经济迅速瓦解，道德沦丧、恶性通货膨胀、巨头资源垄断、法治崩溃，导致人民生活幸福指数急剧下滑。 中国目前人均GDP突破1万美元，按照当前社会整体运行情况，并没有出现陷阱中所说的负面现象。 而且前段时间，21世纪经济研究院还统计，中国已经有14个城市人均GDP破2万美元，达到发达国家水平。依次是深圳、无锡、苏州、珠海、鄂尔多斯(600295,股吧)、南京、北京、上海、广州、常州、杭州、武汉、宁波、厦门。 这些数据都意味着中国跨过了陷阱，在向发达国家迈进。我们还是非常幸运的。 中国城镇化率超60%，城镇住宅存量超3.5亿套，家庭户均住宅1.2套，人均居住面积超过40平米。 单纯从城镇化率角度看，中国房地产建设还有非常大的增长空间。但是我们的城镇住宅存量房已经超过3.5亿套，平均一个家庭拥有1.2套住房，这个数值已经超越世界上绝大多数发达国家标准。 要知道，美国住户总体的住房拥有率为63.7%，低于我国32.3个百分点。按家庭收入从低到高排序，美国收入最低20%家庭的住房拥有率仅为32.9%，而我国收入最低20%家庭的住房拥有率已经达到了89.1%。 所以你会发现，我国三四线城市，甚至十八线小县城，或大或小，家里都有一套住房。而在美国，低收入家庭大部分都是租房居住。 而且第二份报告中也有这么一项数据，我国城镇居民家庭有一套住房的家庭占比是58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比是10.5%。 这些数据意味着，我国房子的总体供应量已经全面“过剩”了，这还是在城镇化率60%的基础上，如果未来达到80%，按照某些专家所讲，有2亿农民进城购房，按照现在的增长率，房子绝对是够用的。 所以马云之前所说的，“未来中国房子如葱”，是完全可以预见。那么由于供求原理，房子这么多，房价未来必然是整体下坠的。可事实是如此吗？ 接下来我们去了解第二层含义，人口。 2
流动的漏斗 下面是2019年，中国24个省市的人口流动趋势榜单。 根据图中数据，我们可以得到答案。2019年我国人口的主要流动趋势是向浙江、广东流入。浙江的背后是长三角，广东的背后是粤港澳大湾区。这两个超级都市圈是目前中国最强的两个经济支柱。 如果分城市来讲，人口流动趋势，除了向两大都市圈流动以外，剩下的就是向16个中小型都市圈的核心城市流动。例如成渝的重庆、成都，中原地带的合肥、郑州、长沙、武汉，西部的西安等等。 是什么原因造成人们背起行囊，义无反顾的迁移呢？ 答案就是“人往高处走，水往低处流”。 人们对「优质资源」的追逐表现在历史的任何一个阶段。所谓优质资源，最吸引人的资源是薪资岗位，其次是教育、医疗配套设施，最后是气候、空气等环境因素。 而且近几年在高铁、飞机的助力下，人口的流动趋势更加明显了。 这几年我还发现了一个现象。 县城居民对教育的投入简直疯狂，凡是有些储蓄的，都愿意挤破脑袋选择在附近的“大城市”买房，然后让孩子享受更高阶的教育。这种渴望“阶级跃迁”的社会现象，愈来愈盛。 那么以此人口流动趋势，中国房地产市场迎来巨大分化。 流入人口多的城市，房子还是不够用的，例如像最近房价疯涨的深圳，房子稀缺，信贷口子一开，购房者排队入场。 流入人口少，或者是纯流出的城市，房子过剩现象加重，房价会长期横盘阴跌。典型如鹤岗这类单一产业的城市，重工业一垮塌，年轻人如洪水般外流，房价6万一套比比皆是。 如果你现在所在的地方平均工资低，又不在都市圈中，也不是什么省会城市，我劝你，尽早把手上多余的房子出手。 接下来我们了解一下目前中国房地产在国民经济中的地位。 3
房贷压力有点儿重 第一，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显；家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成； 第二，家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。 第三，城镇居民家庭资产负债率为9.1%，总体稳健，少数家庭资不抵债；居民家庭债务收入比为1.02，略高于美国居民水平（0.93）；偿债能力总体较强，偿债收入比为18.4%，居民家庭债务风险总体可控。 第四，部分家庭债务风险相对较高：部分低资产家庭资不抵债，违约风险高；中青年群体负债压力大，债务风险较高；刚需型房贷家庭的债务风险突出。 通过以上4条数据，我们看出，我国国民财富主要承载就是房子，占总体财富7成，而且家庭的债务绝大部分来自于房贷。 这也就解释了我国房价，为什么一直呈现“易涨难跌”的怪象。 因为房价一涨，所有人都很开心，即使房子无法兑现现金，大家也可以活在甜美的童话故事里。但房价只要一跌，就哀声载道，所有人都谈家庭财富缩水，连出门消费的欲望都减退了。 居民家庭负债收入比是1.02，其实并不低，而且从之前的报告中得知，2019年的居民家庭房贷收入比（个人住房贷款余额/可支配收入）为47.4%。意味着全家人起码要拿近一半的收入，去还房贷。 这时候就考验家庭的收入稳定性了。 拿疫情影响下的前三季度数据看，企业生存艰难，失业率已经达到了20%。居民贷款延期交款比率在2-3月出现了明显上升。 这也解释了为什么此阶段，即使经济如何承重，当局都拒绝启动房地产的原因。因为经济还可以通过货币政策刺激，但如果居民不顾风险，跑去炒房了，很可能引发系统性风险，这个大盘绝对是不能动的。 所以现阶段只要有城市敢降低首付比例玩杠杆，均被严令约谈。 例如前几天“降低首付20%”的荆州市，4天内就撤回了执行令。江苏淮安日前也被曝出在官方承认限购放松一天后收回。 近期还有青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等城市房地产松绑政策经历“一日游”或“几日游”。例如：青岛出台的放宽限购限贷的百日消费购房政策仅维持三天就被收回。 4
好的开始 从上面的数据信息，我们可以总结： 1、中国房子整体供应过剩，但核心城市的房子还是稀缺品。而且核心城市的居住需求在向改善、置换转移。 2、国民家庭资产主要沉淀在房子里，房价易涨难跌，刚需越多的城市房价越坚韧。 3、家庭负债居高不下，而且疫情影响下，偿贷违约率在上升。当局此阶段不会轻易启动房地产，尤其是经济面较差的城市。 可以看得出来，2019年是上一轮房价周期的终点。高杠杆下，能级越低的城市需求空间透支的越厉害。 所以在未来，类似于2015年那种依靠货币化棚改，强行去库存炒作楼市，引发房价大涨的可能性，微乎其微。 未来房子的升值，更多会表现在城市居民的整体财富和收入上。而且目前我国房地产市场，已经从“高速发展期”进入“成熟期”。 人们对房地产的投资需求开始放缓，对居住品质的需求在加速提升。无论是建筑品质、装修，还是物业、中介服务等等。 好的时代，会开始吗？
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发表于 2020-4-27 10:00
