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当下的楼市真真是到了考验智力的时候了。3月底之前，还是一片“死寂”的楼市，开发商在为卖房而发愁，中介在为无人到店而神伤，量价更是齐刷刷跌到谷底。但到了4月份，一切好像换了一番模样——到处都在上演“抢购”大戏，到处都是“一房难求”的热销场面，到处都是排队抢房、排队验资、挤爆售楼处的新闻报道，到处都有中介、开发商置业顾问在大肆宣传“开发商从4月起要收回优惠、全面提价”的消息。 
无数刚需因此更不得安稳，有人担心楼市再次起飞，“从众”思想再次占据上风，借钱也要加入到“抢房“大潮之中；有人焦虑得彻夜难眠，但苦于囊中羞涩，只能暗自嗟叹；也有人到处求教，希望“专家”能够指点迷津。 一夜之间，“降价潮”何以变成了“抢购潮”？一个月前专家们扎堆预言的“房价下跌”，刚需可以高枕无忧，为何这么快就打脸了？ 说实话，当下的楼市出现这种局面，我一点也不意外。我不止一次说过，房地产无论什么时候都是一场“拼智力”的游戏。因为卖方一直在研究消费者的心理，房地产市场堪称是套路最多、骗局最多、营销最精明的行业。说句不中听的，“人傻钱多”的一类人永远都是任由开发商、炒房投资客摆布的一颗“棋子”，无数刚需购房者更会毫无察觉地被裹挟进种种“骗局”中来，自愿充当托起市场火热的配角。 
今年4月的这场“楼市火热”大戏，毫无疑问，也是多方卖力配合“演出”的结果。这其中开发商是绝对主角，投资炒房客是助演，媒体是推波助澜者，刚需购房者则是后知后觉的群演。 你看到的不一定是真实的，你看到的其实就是别人费尽心机想让你看到的。当下的楼市到底火不火，我先说说自己看到的三点事实： 第一，数据宝发布3月份房价涨跌指数显示，3月份有121个城市二手房价环比2月份下跌。主要二线城市房价均出现明显回调，且部分城市跌幅在5%以上。其中具有象征意义的四大一线城市北上广深，3月份二手房价全部下跌。上海跌了5.85％，位居四大一线城市跌幅榜首位。让很多人不敢相信的是，这段时间屡屡爆出“千万豪宅日光”的深圳也在下跌之列，环比跌了1.21%； 
第二，第三方统计机构数据显示，2020年4月份第一周，全国66座大中城市新房成交套数与成交面积较去年同期回暖指数平均值仅为49.5%，且超过40城未达到平均数；二手房带看量各城回暖指数也不高于60%； 第三，更令人惊讶的是，3月份全国新增挂牌房源量环比上涨192.2%。我们之前说过，楼市挂牌量飙升只有两种原因，一是房价刚刚经历飙涨，炒房投资客急于高位套现，挂牌量会激增；二是多套房者遭遇重大打击，资金链濒临断裂，且对未来预期严重不足，一方面是为了自救，另一方面是为了避险，这也会导致挂牌量激增。显然，当下属于第二种原因； 
有知名地产专家对于当下楼市的一房难求“火爆”场面，也直言不讳列举了“楼市火爆”的三点“不成立”证据： 1、全国99%的城市，二手房的交易量和成交均价都是在下降的；2、银行房贷客户经理都说客户量明显大幅减少，这与房产从业者所说的“火爆”完全是自相矛盾；3、认识的所有做房地产土建工程的朋友，不管你是大包工头还是小包工头，没听说有一个人在年后拿到一分钱工程款。开发商房子真的那么好卖，不至于连工程款都拖着不给结。 该专家最后一针见血总结到：你们朋友圈看到的，房产销售晒的售楼处人山人海场面、单日“团购”50套的收据，毫无疑问都是“自导自演”的骗人戏码。 
至此，真相大白了，开发商“提价”系自导自演！ 很多人也已经看明白了，楼市回暖回到往年同期水平言之尚早，媒体口中所谓的“降价潮”变成“抢购潮”，开发商“收回优惠、全面提价”，也不过是某些人费劲心机营造的楼市“虚假火爆”，自导自演的小把戏罢了。毕竟当前特殊时期，房地产市场太冷了，加之购房者都理性谨慎起来了，而房子又严重滞销，资金链承受巨大考验，如果不想方设法把市场的温度托起来，今年别说赚钱，想“活下去”恐怕都要成问题了。 房价下跌还有戏吗？国家表态、党媒发声一锤定音，刚需可以安心欢呼大笑了 草蛇灰线，伏脉千里。楼市今天所发生的一切，并非意外，更不能说是“黑天鹅”降临这一个因素导致的。今天的结局，其实三年前当国家喊出“房住不炒”时就已注定，这不以任何人的意志为转移。很多人一次次豪赌调控松绑，楼市重启火爆，并不能证明自己多聪明，只能显示自己有多愚蠢。 
上世纪日本楼市崩塌，房价一夜回到解放前，无数人无家可归，他们悟出一个道理沿用至今：一切虚假的繁荣都不可持续，房地产、金融等行业确实能够给经济发展提速增量，但是过分依赖这些行业，对经济发展不是好事。唯有发展实业才是维持国家稳定健康发展的唯一路径。 我们今天其实就是在走发达国家日本惨痛经历后所悟出的这条光明正道，这一点从这段时间国家对房地产的表态，对楼市调控的坚决态度，可见一斑： 2月以来国家多次通过经济日报、经济参考报等多家党媒发声表态，第一是告诫所有城市要，坚持“房住不炒”的定位，把调控稳楼市贯彻始终；第二是重申，不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时强调保持房地产金融调控的连续性、一致性和稳定性；第三是破除一切杂音，针对网络上传言的各种“楼市火热”、“房价反弹”，国家、党媒均给出定调，楼市稳定是重中之重，房价不会出现大起大落。 
毫无疑问，这些表态、发声的背后，其实都是在给无数刚需吃一颗“定心丸”，给是在告诫传达给各城市一个准确的信息：过去三年半楼市取得的成绩来之不易，不能毁于一旦，更不能再次走上老路，我们经不起房地产再一次的狂飙高涨了。 按照以往经验，特殊时期，经济又遭受重大损失，房地产这个“夜壶”理应会重新启用，但这次没有。不仅如此，当各地呼吁“救市”，自行调整政策“救市”的时候，国家还出来稳定大局，对有些城市的“出格”行为，进行纠偏。不言而喻，这是在真实践行国家不久前喊出的“不走老路”、“不再将房地产作为短期刺激经济发展的手段”的承诺。 按照这种发展趋势，今年上半年楼市想回归到之前的状态，就有一定难度。首先，房地产是绝对的“政策市”，政策面倘若没有发生巨大逆转，楼市短期想快速回暖没希望；其次，资金和国民部门负债率已不足以支撑楼市再一次“火热”；最关键的是，当下很多人要首先解决的是生活、工作、吃饭等问题，相较而言，房子不是第一刚需，即便是非常有需求的人，也在调查中表示，可以适当延期3-5个月再重启购房打算，而这一切还要根据“黑天鹅”的走势来定夺。 
因此，我们判断，上半年楼市继续降温，有些城市房价“继续下探”不是没可能。 连地产大佬孙宏斌都说了，房价跌30%我们都“死”了。孙宏斌的言外之意其实是，如果没有国家的“救市”政策，房价真的可能迎来“大跌”，尤其是一些毫无优势的三四五线城市，房子库存本来就大，加上今年一季度新房供应又大增而且更没来得及消化，新房早已是供大于求的局面， 房价一直下跌是必然的。这对于无数期盼着房价下跌再出手的刚需来说，确实值得欢呼，确实可以仰天大笑了。只要大家都按需行动，不跟风炒作，不充当开发商、中介的助推来说火热的群演，房地产一定会报之刚需以李。 最后总结一句话，当下保障民生稳就业才是最最紧要的，房地产、经济增速等等一切都可以放缓或者暂停。不然，要那些虚假的繁荣又有什么意义呢？
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发表于 2020-4-10 11:16
