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楼市，一个和每个人都息息相关的市场，却又关系不那么大。 息息相关是几乎每一个人都要进入这个市场或买或租，关系不大是因为大部分人一生只和这个市场发生屈指可数的几次关系。 因为这种矛盾导致楼市的常识是由那些人数庞大的、但与楼市关系不大的人所共同形成的。 01 常识是被大多数人所认同的知识，同时也是市场大多数人的共识，楼市里面常见的常识分两类。 一类是达成共识的，例如货币放水导致楼市上涨，二手房才有价值，房地产行业不行了所以楼市不行了，楼价要看租售比和住房收入比。 另外一类是各执一词的，例如全款才是对的vs贷款才是对的、土地稀缺vs土地不稀缺、京沪房价永远涨vs京沪房价已经到头、房价越低越好vs房价越高越好。 我想问的是以上常识哪些是对的？哪些是错误的？ 答案当然非常简单：全错！ 楼市上涨主要原因不是货币放水； 并非二手房才有价值； 房地产行业不行楼市有可能会更好； 楼价看不看租售比和住房收入比要看城市。 同样全款和贷款均不是考虑的根本，土地既稀缺也不稀缺，京沪远未到头但也不会永远涨，房价越低和越高是否好影响的，不能简单一概而论。 这篇文章我就选两个影响广泛的常识来简单剖析一下。 02 首先选一个达成共识的常识，货币放水导致楼市上涨。 这个几乎是达成共识的常识，尤其在投资人中极其流行，所有人都认为货币放水所以楼市就会上涨。如果这么简单，那么楼市的投资就太容易了。 有很多问题可以对这个常识造成质疑： 如果货币放水造成楼市上涨，那么为什么有的城市涨得多、有的城市涨得少？ 同一城市为什么有的区域涨得多有的区域涨得少？ 同一区域为什么有的楼盘涨得多，有的楼盘涨得少？ 同一楼盘为什么有的户型涨得多，有的户型涨得少？ 另外，既然同是放水，为什么不是全国齐涨齐跌？ 如果是水流有先后造成的，为什么不是一线涨完二线涨，二线涨完三线涨？ 为什么住宅涨，公寓和商铺不涨？ 更何况，用货币放水来解释楼市投资，那几乎没有指导意义，买好房子等水来就好了，无所谓城市、区域、房子，谁接得水多谁就更好，所以贷款越多的越好。 而且，货币放水一切皆涨，楼市只不过获得了平均涨幅，楼市投资意义何在？如此简单的结论是无法指导楼市投资的。 货币放水并不是导致楼市上涨的唯一原因，甚至不是主要原因。 在真实市场中我们看到的是两种情况，一是有水未必涨，二是无水也会涨。 之所以如此在于导致楼市上涨的根本原因在于供求关系，而影响供求关系的主要因素是城市与片区的建设、人口的聚集、消费者偏好变化三个方面。 不动产是城市的股票，而住宅是股票里面最受欢迎的优质股票，反映了城市的经济价值。 03 住宅的投资价值来自于城市与所属片区所凝聚的经济投入，商业、交通、医疗、学校、公共设施这些配套，以及产业升级。 所有以上的投入就是住宅的经济价值，不断投入、配套不断更新就会导致此地的住宅越来越有价值，产业不断升级就会使地块价值不断抬升，这是其一。 当一个城市和区域凝聚的经济价值越来越大，吸引的人口就会越来越多，这些人形成了需求，需求者拿出真金白银去购买房子，形成买家竞争，竞争越激烈楼市就越贵； 而产业规格越高，买家就越有钱，越有钱就会拿出更多的钱去购买住宅，但是住宅的增加远远没有人和钱增加得快，于是楼市价格不断抬升，这是其二。 当有钱的买家愿意拿出更多的钱让自己住的更舒服、更有别于他人，就会买更偏好的户型、楼盘，开发商就会更愿意供应这样的户型、楼盘，这种楼盘和户型就是领涨户型和楼盘。 当买家因为家庭变化，例如人口增加；或者因为需求变化，例如上学就医，偏好也就发生变化，于是相应的户型、楼盘也会变得更抢手，而偏好抛弃的户型和楼盘就会滞销，这是其三。 这就是为什么不同城市、区域、房子价格并不相同的根本原因，城市和区域的生长、人口的聚集、消费者偏好变化共同决定了这套房子比那套房子更有价值、这个区域比那个区域更有价值、这是城市比那个城市更有价值。 这就是我的选筹十二字模型中前九个字“好城市 好区域 好房子”的底层逻辑。 04 但是还有一种情况非常特殊，就是性价比。 当好房子非常贵，很多人买不起或者不愿意买，中等的房子就会变得抢手，当中等的房子越来越贵，差的房子慢慢也会非常抢手，城市、区域也是一样。 反之，如果低价盘或刚需性价比高，那么就会从低价盘或刚需盘开始上涨，不断推动其他类型上涨。 这就是我的选筹十二字模型最后三个字“好价格”造成的轮动。 因为商铺的供应量远超需求，加上电商的冲击降低需求，公寓高额税费性价比不高导致需求不旺盛，于是商铺和公寓都涨不过住宅。 但是好商铺、无住宅区域的公寓、极其便宜的公寓一样很有抢手（例如深圳疯抢的豪宅型公寓），只是普通投资很难分辨什么是好商铺、好公寓，所以才会笼统地说大家不要碰这两类产品。 假设有一个小岛，货币从来不超发。岛东和岛西都有房子，两地房子之和刚好满足全岛人居住，岛东和岛西房子各占50%，但是岛东不断投入人力建设、创造就业岗位、岛西则任其荒芜。 在可以自由交易的情况下，岛东和岛西的房子是一个价格吗? 岛东的房子会不会上涨呢？大概率的情况是即使不增发货币，也会出现岛东的“无水也会涨”（日本的东京就是实例）。 那么如果岛上大水漫灌、货币分别增加一倍和增加十倍呢？会缩小还是会增大岛东岛西房价的差距呢？ 大概率的情况是越是大水漫灌，岛上房价差就越会增大，而且在十倍漫灌时极其悬殊，在一倍漫灌时甚至不排除岛西局部区域会出现“有水未必涨”的情况（鹤岗就是例子）。 有兴趣的也可以想象如果货币不增加，岛东岛西的房子同时增加一倍呢？ 当然大水漫灌也并非毫无道理，在一个供不应求的市场会发生鸡犬升天的现象，那么可以用大水漫灌来解释。 例如上面小岛上的房子只够岛上百分之一的人住，那么岛西再破都会因为放水暴涨；例如90年代的股市容量太小、太多的资金追逐太少的股票，那么市场就几乎完全依靠资金推动。 大水漫灌已经不能指导未来分化的中国楼市。 05 下面再说一个有争论的常识，全款买房好vs贷款买房好。 有很多小白不愿意贷款，心疼贷款所支付的利息。于是认为全款买房才是对的。 而投资人则嘲笑小白不懂，资金是有时间价值的，贷款买房更好，甚至有投资人非贷款不买房，只要是全款就认为毫无价值。 首先说全款买房的问题，一是攒钱速度跟不上楼市上涨，如果要强求攒够钱再买，或者攒够首付再买，那么很多人这一生可能都要错失楼市，因为普通人赚钱速度的确是不如楼市上涨速度。 所以贷款是解决上车的一个至关重要的方法，在确保还款能力的情况下，将未来的资金挪到今天，是非常必要。 其次，资金是有时间价值的。 在一个正常发展（也就是非通缩）的社会，当下的100万在未来会变得更加值钱，尤其在楼市上涨超越通胀的城市、区域，尽可能多的买资产才是确保财富不缩水的重要方法。 房价3万一平米，当下的100万加上未来的200万买100平米，要比今天的100万买33平米在未来获得的财富多得多。 而房贷真的是大多数人能获得的利息最低的、金额最大的、时限最长的贷款，一定要充分利用，只要还得起，贷得越多、越久越好。 多说一句，也是因为这个原理，投资人更愿意选择等额本息还款法，而不是等额本金还款法。 虽然后者看上去利息更少、更划算，考虑到资金的时间价值，等额本息才是最佳的还款模式。 第三， 全款买房还有一个小的弊端，强制储蓄的作用没有了。 有的人买到了人生最大的大件商品，身无负债，强烈的幸福感和成功感让自己过早的开始放纵消费、享受人生，自此，你和那些贷款买房人的人生开始拉开差距。 说到这，贷款买房者仿佛找了知音，实际上我想说的是，非贷不买的人也是错误的。 为数不少的粉丝问我，说某某地方的房子不能贷款，而另外一个地方可以贷款，是不是买可以贷款的更佳？而其实可以贷款的这个地方毫无价值。 这就是典型的本末倒置。任何投资品赚的都是上涨的钱，任何投资品都是投资价值的兑现导致盈利，而贷款不过是一种催化剂，是加速并放大的获取利润的能力，却不是投资的根本。 如果投资者买的是毫无价值而不涨的投资品，那么贷款就会大大增加成本。 这时催化剂放大的不是你的盈利，而是你的亏损，贷得越多亏的越多。相反，你买的笋盘哪怕出于某种原因全款，只要涨幅可观，一样收益不菲。 06 所以，一套房子首先要考虑是不是好房子、是不是处于好价格。 如果是并且能买得起，那么即使不能贷款也应该全款拿下；如果不是，哪怕可以零首付也应该弃如敝履。 全款或者贷款从来不是投资首要考虑的目标，有没有价值、能否大幅上涨才是。这个道理看上去好像人人皆知、平平无奇，但是在实操中，很多人宁可因为不能加杠杆而放弃中部某省会，却仅仅因为可以加杠杆而进入西部某都市。 还有人在资金充足的情况下，因为二套7成杠杆低而放弃一线，转而进入二套5成杠杆高的三线；最夸张的是仅仅为了多贷款而买毫无流动性的户型，这都是基于这种为了杠杆而杠杆的错误思维。 实际上，应该是先看价值，在有价值的房子中，满足还款能力的前提下，尽可能贷款，而绝不能先看贷款。 从上面的分析可以看出，投资人当然要重视常识。 但是投资人也要明白很多常识并不是通常的知识，而是通常的误识，只有经过专业分析证明了的常识才是真正的常识。 以上为正文，来自六土
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发表于 2020-4-7 10:47
