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一座城市里的地产漫游与画像。 “它们一般有资格申请都会立即去申请，留足够时间等待政府批复。有多快就申请多快。” 一旦获批预售，发展商就可以观察市况灵活出货。 观点地产网“新冠”病毒肺炎疫情对香港楼市的影响，似乎没有人们想象中持久。 当内地房企自2月份至今被迫关闭售楼处和工地，房屋销售全线转向互联网，香港各区楼盘的线下营销活动，在受到短暂冲击后旋即回复正常。 售楼处被允许对外开放，刚性买家和投资者开始走出家门，中介行重现忙碌景象。一些开发商趁市道恢复立即推售旗下新盘，反响亦都热烈。香港土地注册处披露，2月份香港2月份楼宇买卖契约数量和总金额都录得环比上升。 推盘意愿强烈，那自然申请预售楼花的工作也不会落下。 近日，根据香港地政总署公布预售楼花同意书文件，2月份就有多达6个楼盘申请预售，涉及2814个单位，数据环比大增4.4倍，创下2018年7月后19个月同比新高。 同时，累计待批的预售单位数目达到6777伙，是近5个月来首次回升，同比增加了27.1%。 但这究竟预示着什么？申请预售数量增加是否能代表楼市迎来复苏的曙光？ 预售楼花制度 “预售楼花”最早由霍英东在1953年发明，发展至今，已经成为由香港政府规管的成熟制度。目前在大多数情况之下，香港住宅发展商都倾向于以楼花形式预售楼盘，旨在方便资金流转，减少向银行申请太多的建筑贷款。 按照一般程序，开发商在拍下土地后，需要向香港城规会申请建筑许可，方能开工建设。待工程进度满足满足一定的预售条件后，向香港地政总署申请“预售楼花同意书”，获批后，再经过一些程序例如做定价单等，就可以进行预售。 “同意书不是一申请就可以立即批准的，通常都要等几个月、半年，甚至一年之后再批准也不足为奇。” 中原地产研究部高级联席董事黄良升提出，申请预售程序较为复杂。“有时候光书信来往，也要用去相当长的一段时间。” 由于开发商在推售一个项目的时候，对控制申请预售、推盘时间及定价都有极大的自由度，因此如果越快拿到同意书，企业的推盘方案就越容易制定。 这形成了一种约定俗成的做法，“发展商什么时候申请，全凭自己的意愿，不过大多数企业都觉得是越快越好。” 黄良升表示，“它们一般有资格申请都会立即去申请，留足够时间等待政府批复。有多快就申请多快。” 一旦获批预售，发展商就可以观察市况灵活出货。 “开发商2月份集中申请，其实跟目前的疫情关系不大。” 利嘉阁地产研究部主管陈海潮认为，“因为拿到政府批准可能已经是几个月之后的事情了。” 至于累计待批的预售单位数目有所增加，其实也不足为奇。一来地政总署审批得较慢，标准也严格，每月通过的项目不多。香港现时允许开发商预售预期30个月内完工的楼盘，“所以有些楼盘还未符合要求也会先去排队”。黄良升说。 根据最新一份《截至二零二零年二月二十九日待批预售楼花同意书及转让同意书的详情》，名单上预计落成日期最久的项目，完工时间定在2022年12月31日。 而另一个需要考虑的因素可能有关最近的疾控措施。据了解，香港约18万公务员刚在3月2日结束超过一个月的在家办公安排。陈海潮称：“疫情或多或少会影响审批效率。” 供应量与空置税 近年来，香港不断设法缓解房屋及土地供应短缺的问题。按照2019年年末发布的《长远房屋策略》，2019年周年进度报告中列出的目标是：未来十年，香港私营住宅单位供应量预计每年要达到1.29万伙。 这促使特区政府有意识研究现行预售楼花程序，适应市场需求。事实上，早在2012年8月30日，时任香港特区行政长官梁振英公布了十项房屋新措施以稳定房价。其中就提到，要加快审批预售楼花。 2013年06月27日，时任香港特区政府运输及房屋局局长张炳良亦宣布，将私楼楼花预售期由20个月延长至30个月，令开发商有机会提早获批预售，加快推售单位。 据港媒报道，2018年香港全年获批预售楼花的私人住宅项目有34个，当中约47.1%的项目在递交申请的半年内，即获准进行销售，速度较此前明显提升（2017年的比例为25.7%）。 站在开发商的角度，它们也在逐渐适应这种审批速度。例如新世界发展下一步即将向市场推售的沙田大围站住宅项目。该项目建设有约3000个住宅单位，其中第一期及第二期合共约2200个单位计划在年内陆续推出市场。 “第一期最快在第二季度初就可以开售。” 新世界副主席郑志刚在最近2月28日举行的年度中期业绩会上透露。而上述项目，刚在2月份才提交楼花预售申请。 另一方面，2019年9月13日，香港政府就一手住宅物业空置税（即空置税）条例草案刊宪，并在新立法年度首次立法会会议后的例行会议进行首读和开始二读辩论程序。 即将开征的空置税，有利于促使已落成的一手私人住宅单位尽早推出市场。不过也造成了一定意义上相反的结果。 复苏的三月 “我们也注意到，因为例如空置税、市况不佳等因素影响，之前一年或半年的时间里，发展商申请预售不算是很积极。”陈海潮提出，发展商申请预售的积极性与当时的市况好坏，也有一定程度的挂钩。 在去年情况最为不明朗的第三、第四季度中，8月份香港出现了预售楼花“零申请”的情况。11月有3个新盘项目申请预售楼花同意书，涉及598个单位，数字环比下降约40%，并且是连跌两个月的结果。到12月，则再次出现“零申请”。 而目前，“看到3月楼市同农历新年或者2月上半月比较，情况已经好转很多。香港疫情也相对稳定。”陈海潮说，开发商对未来预期看好，所以也比较乐意申请。 他表示看到不少发展商拿了新盘出来卖，“有一些业主降了价，不少有刚性需求的买家都积极出来看盘。” 以会德丰最新推售的日出康城9C期OCEAN MARINI项目为例。该项目在最近3月6日及8日公布两份售价单，较前两期售价低2-3%，推出首批208个单位。截至3月13日止截票，项目已累计收到3800票预约，超额认购约17倍。 3月7日，位于恒大集团在香港屯门的楼盘恒大·珺珑湾2期首次推出141个单位。项目位于湾仔的展销厅也吸引了不少买家到场。有港媒现场报道称：“售楼处场内外均现人潮，现场秩序良好。发展商亦设防疫措施，要求所有人士入场前，需佩戴口罩及接受体温检查，另外展销厅亦会定时消毒。” 会德丰集团主席吴宗权最近谈到香港楼市时就表示，虽然目前有疫情的影响，但“美国最近的减息动作，相信对香港经济有帮助，也有利于买家入市。” 据了解，香港是全球少数采纳货币发行局或联系汇率制度的经济体系之一。过去多年美国每一次调息后香港都会立刻跟随。目前这个规律未被打破（3月3日，美国宣布紧急减息0.5厘，香港金管局也将基准利率下调），一些香港市民不免会选择入市。 据香港置业3月4日进行的调查显示，337份调查问卷中，56.7%受访者认为香港银行未来12个月会减息。 而美国减息后市民入市意欲，有36.5%受访者减息后入市意欲增加，有36.2%入市意欲减少，表示没有影响则有27.3%，“反映市民在美国减息后入市意欲略增加。” 香港置业提出。 只是这种短暂“小阳春”现象可能不会持续太久。香港在去年第3季度起被宣布进入技术性衰退，目前又遇上罕见的肺炎疫情。 “虽然普遍认为疫情有望在下半年稍为平息，但经济方面的影响却会更为长远，预料待有更多商铺及企业结束营业，经济衰退情况将会加剧，长远会为香港楼市带来负面的影响。” 戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿3月11日提到。 他认为最近楼市受到多个短期的利好因素支持，因此表现活跃。“随着新型肺炎疫情扩散，以及环球经济表现出现更多变量……鉴于香港已步入技术性经济衰退，香港失业率料升至5%以上。”预期楼市发展并不会过于乐观。
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发表于 2020-3-15 22:16
