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商业发展史是偶然与必然的合集。 2020年的春节，新冠肺炎（NCP）这只黑天鹅的出现让各行各业措手不及，作为先导性产业的房地产理所当然也是重灾区，除了门庭冷落的商场、写字楼，住宅市场也毫无例外地受到重创。 在全国疫情仍然严峻、各省市对返工潮如临大敌的当下，中国房地产，这个被视为“夜壶”------需要时拿出来，不需要时藏床底的产业，在抗战疫情中展示了其寂静和韧性。 连日来，随着确诊病例、疑似病例的双双下降，同时出院人数日渐增多，在全国众志成城的抗疫之下，战胜新冠肺炎的态势已初现端倪。预计再有一到两个潜伏期后，全社会恢复生产将成为当务之急。问题随之而来，房地产业发展面临的定位问题、行业的政策、产业发展格局……凡此种种问题，会在疫情之后发生怎样的改变？ 1、作为经济援助最多的行业，房地产抗战疫情中的表现能为房地产正名吗？ 2月10日，中国医学科学院官网发布消息，中国医学科学院收到恒大集团的1亿元捐赠款项，用于设立“抗病毒创新药物研究基金”，加快抗击新型冠状病毒肺炎相关创新药物的研究。稍早之前的1月24日，武汉“封城”第二天，恒大集团向武汉市新冠肺炎防控指挥部捐赠2亿元。2月1日，恒大集团旗下的恒大人寿向武汉市捐赠5000吨（1000万斤）蔬菜。
作为行业捐赠代表，恒大是房地产业展现担当与责任的缩影。事实上，除恒大外，四家头部房企，捐资金额均在亿元以上，融创捐款1.1亿元，碧桂园和万科分别捐款1亿元。 据东地产不完全统计，截至2020年2月10日，全国共有250家涉及房地产企业对新型冠状病毒疫情区进行了捐款捐物，累计捐款金额超过35亿元。其中：捐赠额在1亿元及以上的企业有6家；捐赠额在1千万至1亿元之间的企业有55家；捐赠额在1百万至1千万元之间的企业有151家。 直接捐赠之外，租金减免也是房企抗疫援助的主要手段。疫情发生后，万达、龙湖、宝龙、新城等纷纷发布减免租金公告。仅减免租金一项计，不完全统计的25家房企，共涉及金额超过120亿元。其中，仅万达一家，涉及减免租金约30亿元。 此外，那些奋战在疫情一线的物业人：保安、保洁、物业管理人员，和社区卫生中心、街道居委会一起，守护一线，成为防护疫情的中坚力量，构筑起社区防疫的重要屏障。 目前为止，房地产业在抗击疫情中，展现了一个传统支柱产业的责任和担当。房地产在此次抗疫战中，是资金捐助最多的行业之一；如果加上租金减免金额，是抗击疫情进程中，可统计所有行业中，经济援助最多的行业，没有之一。作为一个长期被误读的产业，房地产业长期以来成为财富增长不均、社会矛盾的靶心。但这一次，房地产业表现没有让人失望。 不过，就此认为房地产行业、及房地产企业能够获得行业之外、整个社会更公允评价的想法仍然为时过早。对于一个社会矛盾聚焦的行业，土豪、高房价推手、缺乏技术贡献等一系列行业负面标签仍将在相当长时期内存在。 2、NCP疫情让全中国按下暂停键，短期不可避免的经济损失之后，房地产政策会否变得友好？ 疫情发生之后，大多数经济学家，研究及各种分析员将NCP疫情与SARS相比，普遍认为疫情对经济的冲击是短期的，长期向好趋势不变；同时，也有不少研究者也认为，SARS时期经济处于上升期，而当前经济仍在探底，多重因素叠加之下，此次疫情对经济的影响可能会超过SARS。 鉴于经济预测的复杂性，因此任何一种结果的出现，都只是概率问题。从本质而言，经济的发展，仍取决于社会发展的普遍规律。 凯文凯利(Kevin Kelly）曾在《失控》中写道：“人们都说，没有什么能逃脱冷酷的热力学第二定律，宇宙的最后归宿是一片热死寂。但这不是故事的全部，宇宙在沉寂的同时，也在热闹起来，从旧物中带来新生、增加复杂性的新层次。宇宙充满了无尽的创造力。熵和进化，两者就象两支时间之矢，一头在拖拽着我们退入无穷的黑暗，一头在拉扯着我们走向永恒的光明。” 这种宇宙演进、死亡与重生的论述，为我们看待房地产业提供了一种视角。 就中国房地产业而言，从历史上看，迄今为止，房地产的政策友好与否，与经济增长呈负相关。溯源房地产调控，很容易看到，每当经济经济过热，房地产调控首当其冲；而每当经济遇到困难，房地产政策总会迎来利好。无论是2008年美国次贷危机，4万亿刺激下产业政策出现友好期；还是2015年缓解经济下行压力，楼市政策宽松；这两次楼市政策红利期，房价大幅上涨现象出现的背景之下，都是宏观经济增长的压力巨大。 从这个逻辑上看，NCP疫情之后，经济的短期压力是必然的，短期的政策友好、局部调控的放松应当是大概率事件。另一方面，疫情暴露出的医疗卫生基础设施短板，也需要未来逐步补上，而地方政府需要土地财政来为相关短板的补缺提供资金支持。因此，疫情之后恢复生产的一段时期之内，房地产业政策大概率会呈逐步放松的态势。但考虑到整个宏观经济的结构性调整，以及居民与企业负债状况，短期的政策调整，不改长效机制建立下的行业长期趋势。 3、NCP之后，行业格局如何重塑？企业发展有怎样的必然？ 冬天终将过去，春天必然到来。 疫情过后，房地产发展格局会出现怎样的变化？ 尽管历史的片断充满着意外，但背后存在着历史规律的必然。 资金是房企发展的掣肘。由于疫情因素，房企整个2月份的销售毫无悬念将受到巨大影响，这对原本年前就面临资金紧张的企业而言，可谓挑战巨大。同时，信心的恢复需要时间，传统的“金三银四”大概率也将延后。因此，可以肯定的是，在巨大的现金流压力下，一定会有摒不住的开发商，以价换量，但由于需求短期内难以回升，供需错配造成的结果是，资金越是紧张的开发商，短期越是煎熬，但销售短期越难尽如人意。 不过，从以往市场发展的进程来看，在购房者信心逐步恢复后，累积的需求会有一个集中释放的过程，同时叠加上政策部门的局部放松，阶段性的销售小高峰可以期待。但这个进程的节点取决于疫情的变化，时间上存在着不确定性。 然而，所有这些现实都将加剧行业内企业的分化，在资金压力面前，资金紧张的开发商将难逃卖项目、被并购的命运，强者恒强的格局将被显著强化，集中度将进一步提升将是大概率事件。 人不能两次踏进同一条河流，历史亦并非线性地演进。 2003年SARS之后，淘宝、京东、顺丰、携程等一众巨头崛起，2020年NCP之后，一定也会有新的商业模式及新的巨头出现。这些巨变会否发生于房地产领域？目前仍难以预料。唯一可以肯定的是，作为一个极难被新经济颠覆的行业，房地产的特殊性仍将存在。但正如凯文凯利在《必然》中所言，当所有商品的费用都在向零靠近时，唯一一件还在增加费用支出的事情就是人类的体验。具体到房地产而言，那些创造出让顾客惊艳产品、同时又能在价格上取得均衡的企业，终将赢得市场。 无论如何，新冠肺炎（NCP）只是历史发展中的插曲，是行业发展进程中的偶然篇章。
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发表于 2020-2-12 11:24
