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2019年，资本助力下的物业管理行业快速发展，凸显“快、狠”两大现象。
所谓“快”，全年共有12家物业服务企业以IPO或借壳上市的方式登陆资本市场，是自2014年彩生活上市以来，物业服务企业上市最为频发的一年。
所谓“狠”，资本热潮之下，收并购势头不减。
回顾过去，业绩及估值的提升成为企业资本市场表现的重要支撑。
面向未来，行业发展的潜力和估值支撑仍在，企业仍将进入快速发展通道。
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物业成为资本市场最大赢家之一
2019年，物业管理板块无疑是最大的赢家之一。在恒生指数全年涨幅9.41%的背景下，于香港上市的20家内地物业股取得了全年平均45.82%的涨幅。
其中新城悦服务、永升生活服务及佳兆业美好三家公司股价基本翻了两倍，全年分别上涨216.36%、196.63%及182.64%。
雅生活服务、中海物业、碧桂园服务及A股的招商积余等股价也已翻倍。
截至2019年底，港股21家物业服务企业总市值突破2000亿港元。据克而瑞证券预测，上市物业服务企业2019年全年营收及归母净利润同比增速均超过30%。
与2014年第一支物业股彩生活上市时的形单影只相比，如今的港股物业板块大中小型物业公司梯队分明，还有多家正在排队或筹划上市的物企摩拳擦掌，“资本”无疑是当下物业管理行业最热的词。
股价上涨的驱动力源自业绩与估值的提升。
业绩方面，根据目前各家上市物业服务企业披露的2019年中报，18家上市的港股物企的平均营业收入增长速度为38.85%，平均净利润增长速度达到60.73%。
其中，营业收入增长速度达到40%以上的企业有9家，净利润增速达到40%的企业有10家。单论业绩增长速度，物业服务企业在经济增长放缓的大环境中一枝独秀。
 
在当前物业费提价困难的情况下，物业服务企业业绩的快速增长主要源于其管理规模的扩张。管理规模高速扩张背后有两大核心支撑力。
其一，地产开发企业对物业子公司持续的规模输送。开发企业每年的销售面积都将转化为旗下物企的在管面积，成为物业服务企业稳定的规模增长来源。以碧桂园服务为例，2018 年新增在管面积 5870 万㎡，增长幅度为 47.8%，其中3600 万㎡是由碧桂园贡献的。
其二，物业服务企业融资并购齐发力。据克而瑞证券统计，2019年物业服务企业通过IPO和增发股份的方式融资金额超过130亿元，约占2014年至今融资总额的七成，而物业服务企业融资的主要用途在于扩充规模。
2019年通过IPO上市的物业服务企业中，绝大多数企业都将募集的资金用于收并购等战略扩张，且使用资金的比例基本在50%以上。
除了开发增量的辅助，物业服务企业通过股权合作、收并购快速“增厚”自身管理体量。
克而瑞物管统计，2019年全年典型物业服务企业收并购事件有数十起，金额超过50亿元，预计经收并购获取的管理面积在5亿平米以上。年内，招商积余通过招商物业和中航物业的资产重组，成为 A 股市场上一艘「航母级」物业服务企业。
雅生活以超过20亿元的投入，成功收购中民物业和新中民物业各60%的股权，成为全年最大的并购案例，此次收购预期为雅生活增加约2亿平米的管理面积。
 
估值方面，选取2019年全年估值数据完整的11家上市物企，可以发现其2019年的平均估值倍数整体处于扩张趋势，由年初的22.36倍速提升至年末的29.74倍，估值平均提升了33%。
若是仅选取碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、新城悦服务、永升生活服务及佳兆业美好等7家核心高市值上市物企，其平均估值从年初的27.37倍提升至年末的39.09倍，估值平均提升了42.79%。
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发表于 2020-1-20 16:33
