房价上涨时，换房的人应该更加谨慎。 对于只有一套住房的朋友来说，先买房子还是卖掉房子是个大问题。
在北上广深这样的限购城市换房更是艰难，是那些只能购买一套房的非本地户口人群。换房就意味着必须先卖房，接着租房，然后找房，结果还不一定能买上。
这不，北京的一位外地哥们儿换房一不小心换成了北漂，从自住房换成了租房。虽然这类事少见，但换房的风险性却切切实实。一般来说，换房子有两种方法，先卖房子再买房子，先买房子再卖房子。下面我们从几个方面来说一说换房那些事儿：
换房原因：
1 .为了孩子能上个好学校；
2.现在的房子太小住不下；
3. 周边环境和房子本身问题；
4 .为了面子；
5.有钱任性；
6.为了和父母近点儿。
明确了换房需求，接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房子或二手房，两者各有千秋。
新房子：
优势：税费相对简单，只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新，价格较二手房更低。
劣势：新房子通常位置更偏，配套不完善，交房周期较长，等候成本较高。
二手房:
优势：房源大多位于商圈比较成熟的地区，配套齐全。
劣势：二手房税费较新房子更高，公共维修基金虽不用交，但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅，税费成本通常高达房价的10%。
完整的换房流程通常是这样的：卖房→审核买房资质（限购人群）→寻找新房源→签约→入住。但实际上，并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是:
1、 政策变动，买房资格审核出现问题，卖房后，无法在目标区域买房，比如北京的通州区就实施了单独限购政策。
2、 卖家或爽约。这对换房族的风险大。
虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。A君在上海有一套70平米的两居室，打算换一套120平米。按上海2016年4月均价45851元/平米计算，A那套70平米两居室市价约为320万元，同地段置换120平米约需550万元。
换房成本比较：
住房贷款开支
先卖房后买房：
已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按首套房85折计算，月供为14144.44元
本息支出总额为14144.44×240（期）≈340万元
其中利息总额为109万元。
先买房后卖房：
已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按基准利率计算：月供为15052.21元
本息支出总额为15052.21×240（期）=360万元
其中利息总额为131万元。
契税支出：
先卖房：执行首套房契税税率1.5%，契税额：550×1.5%=8.25万。
先买房：执行二套房契税税率3%，契税额：550×3%=16.5万。
由此可算出，由于贷款利率和契税的差别，先卖房比先买房贷款支出少近20万元，契税则少交8.25万，总买房成本比先买房要少28.25万元。
需要注意的是，合理安排过渡时期的住房也很重要，因为完美房源并不那么容易寻找，要给自己留好退路。
对于已经有住房来源的上班族来说，先卖完住房再买房是更现实的选择。尽管面临房价上涨的风险，如果你不先卖掉房子，你就不能买新房子。此外，手头现金可以更快地完成购房，减少房价波动的影响。在房地产业并不大平稳的今日，操纵负债，降低系统性风险是关键的。 |
发表于 2019-12-29 16:04
发表于 2019-12-29 17:42
