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房地产市场下半年第二月将悄然过半，而楼市问题，一直吸引着购房者的目光，其中以房价问题尤甚。各路专家也是七嘴八舌，涨跌声四起，但现在在无锡买房真的无从下手，一脸懵。
前几天，国家统计局发布了70城房价数据，6月份的房价数据有一条最为鲜明的变动轨迹，那就是：20城的房价出现下调。这确实也体现了当下的楼市大环境，在某些城市，房价是切切实实在下跌。但无锡新房、二手房均呈上涨态势，这让无锡楼市充满魔幻，而每到此刻，看涨和看跌的两派就又开始激烈交锋。
1. 中国的房价坚挺，不可能跌 2. 对不起，楼市普遍低迷，无锡不例外 越是这样的时刻，购房者对于不同的观点，越是要目光如炬。 而想要看清楼市新时代究竟意味着什么，究竟是房价继续上涨还是终结，要做的第一件事就是全面、客观地听取看涨和看跌两派的具体言论，再做判断。
一、中国的房价坚挺，不可能跌
其实看涨派的观点一直以来都没有太大的变化，事实上也不需要变。因为，光靠这套逻辑，他们已经判断对了至少二十年。 这是一个反向论证的思路：你说房价未来涨不了，难道是说房价要跌？你说别的国家房价会跌我是信的，但放在中国，对不起我不信。而无锡作为长三角主要城市，无锡也肯定不会跌。 我来盘一盘具体论点： 1.房价上涨是经济社会发展的必然结果。房子，本质上是一种商品，放到长的经济周期中去看，有没有任何一个商品在十年二十年中保持价格不上涨？ 2. 土地拍卖，将把房价逐步拉高。一方面是面粉和面包的关系，毕竟土地是房子最大的成本。 7月17日无锡刚经历一场土拍，3块地均刷新各区域楼面最高价，而地价就像一个传导器，某一块地楼面价的上涨，会像病毒扩散一样传导到同一片区的相邻小区，带来整体房价的上升。那土地价格会降吗？事关财政收入，甚至是财政收入的绝大部分，这个问题的答案可想而知。 3.最后就是需求端了，说白了就是人口。有人说现在出生率那么低，将来人口很可能要负增长了，真的还有这么多需求吗？ 仅从增量上看，人口红利可能真的在消退。但别忘了庞大的农村人口，这部分人构成的存量红利，就是未来城镇化可能释放的推动房价继续上涨的能量。 还有一些零零碎碎的观点不做赘述，仅靠上述三点，就达到了“拳拳到肉”的效果。这三个论点，无不是根本性的、最最基础的价值规律。
二、对不起，楼市普遍低迷，无锡不例外
“时可失，机再来”的中国楼市已然不复，梦，该醒了。看跌派已经在这场观点的博弈中输了二十年。但是别忘了，楼市的下半场已经开启，接下来谁赢谁输还说不定呢。 1. 住房不炒观点明确 调控政策不为所动 就目前而言，“要稳定房地产市场，坚持政策连续性和稳定性，加快建立长效机制”，短短27个字，已经为未来楼市和房价走向定调，“稳地价、稳房价、稳预期”才能促进房地产市场平稳健康发展。 而开封取消限售上演“三日游”，虽说是未进行充分的市场调研和论证，但事实我们可以自己想象，这也说明目前所有的楼市调控必须坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”地位。在如此强的政策下，房价难道会上涨？ 2. 楼市人口红利拐点已经出现 根据国家统计局数据显示，2018年全年出生人口1523万人，人口出生率为10.94‰，为1952年以来最低；人口自然增长率为3.81‰，为1961年以来最低。而据统计全国人均住房面积达到40.8平，仅从数据看已经足够中国人住了。房子盖得越来越多，购房人群却慢慢减少，未来高空置率或会更突出。而所谓庞大的农村人口，也基本流入到头部城市，无锡近三年楼市已基本耗尽未来几年的购买力。 3. 居民负债率的持续攀升 何来余力买房 房子的本质是商品，那么买房的本质就是消费。 不用看太多宏观数据，讨论消费行为是放松了还是收紧了，每个人问问自己就能得到答案。 居民消费趋于疲软，看收入端是收入增长的缓慢。1994年日本楼市噩梦的开始，正是在经济和收入增长双重放缓的背景下发生的。 而看支出端，则是居民负债率的持续攀升。当收入减少、债务增加的双重作用力同时爆发，房价只会变得越来越高不可攀。 还有许多的条条论据层层展开，看跌派的言论也堪称振聋发聩、掷地有声。 无锡房价到底是跌还是涨？
无论是看涨还是看跌，再去一味分析“全国走势“，来看无锡楼市已经不可取了。笔者认为，自2016年3月无锡楼市启动以来，各路大军纷纷杀入无锡，无锡也在一夜间成为投资者，甚至全国的明星城市，而这种“自上而下”房价传导时代已经过去，并且正在发生逆转。该涨的都涨上去了，洼地填平了，均价趋同了，价差抹平了，套利空间消失了，未来将是一个“挤泡沫，价值回归”的时代。对于购房者来说，其实买房不用过多考虑房价到底何时下跌？只需要需要掌握一个宗旨——买对。
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发表于 2019-12-22 15:36
