2019年，商品住宅成交规模与去年同期相比大体持平，不过从月度变化呈现出“先扬后抑”的趋势，上半年成交热度持续，随着调控政策的逐步传导，下半年市场明显降温，成交量开始逐月走低，随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾：一线城市市场韧性较强，二线供求维稳，分化加剧；三四线小幅下行。目前成交表现良好的主要聚集在一线、强二线和长、珠三角经济实力较强的三四线城市。 预判未来，我们认为，当前中央“房住不炒”的主基调不会改变，地方积极贯彻“因城施政，有松有放”，还有部分二三线城市的“抢人大战”如火如荼，基于此，2020年整体的成交规模有望与今年持平或小幅微增，不同能级城市行情也将相对独立，一线城市楼市有望小幅升温，二线整体维稳，城市间分化还将持续，而回调压力主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的大多数三四线城市。2019年总结
01市场综述：成交“先升后降”，总规模同比大体持平，三四线热度持续回落 2019年楼市政策可以用“一波三折”来形容，中央层面仍坚持“稳字当头”，从两会的“防止房市大起大落”到政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到新华社“坚守房住不炒底线”，整体政策的主基调未发生根本改变。而地方充分贯彻了一城一策、城市主体责任的长效机制，调控政策有收有放：多城调降人才落户门槛，呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策；苏州、西安、大连等加码调控，西安政策力度相较严苛；抢人大战再掀高潮，更多二三线城市调降人才落户门槛， “四限”调控局部放松。 随着政策调控的持续发酵，楼市成交在下半年明显“转淡”且呈现出逐月下行的态势，不同能级城市行情相对独立，城市间分化也愈演愈烈。具体来看，一线城市供应小幅缩量，不过因刚需和改善需求的平稳释放，整体市场韧性较强，成交量同比尚保持可观的正增长。二线城市供求维稳，与去年同期基本持平，不过城市间内部分化加剧，沈阳、昆明等成交表现相对抢眼，而合肥、西安等城市二季度后市场热度明显下降；广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松，但受购买力所限，加之棚改货币化安置的收紧，下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。
就各城市2019年前11月的成交表现来看，排名靠前的以中西部城市居多，重庆、武汉、长沙位列TOP3，主要源于一方面这些城市均为省会城市，虹吸效应显著，源源不断的人口涌入刺激了刚需和改善需求的持续释放；另一方面这些城市的房价收入比相对东南沿海城市而言更低，居民购房压力相对较小。值得关注的是，武汉、北京、清远成交量有了大幅增长，较2018年同期增幅均超30%，市场热度居高不下。
02新增供应：同比微跌5%，一二线涨跌参半总体稳定，六成三四线供应缩量 全国105个重点城市前11个月新增供应面积相较2018年同期下跌5%。分能级来看，一线受到广州供应大幅缩量影响整体供应同比下跌7%；二线城市同比微跌2%，昆明、青岛、西宁等供应情况相较上年显著改善，而重庆、成都等头部城市供应量高位回调；三四线城市受到市场加速转冷等多方面因素影响，供应量下滑现象更为普遍，六成以上城市供应同比有不同程度的缩量。 （1）供应同比降5%，下半年供应同比增幅由正转负且降幅逐月扩大 据CRIC统计，2019年1-11月，全国105个重点城市商品住宅新增供应面积47574万平方米，相较2018年同期下降5%。 从月度表现来看，2月受季节性因素影响供应明显缩量，4、6、9、11出现四个供应小高峰，其余月份供应量基本保持平稳。从同比变化情况来看，上半年得益于小阳春行情带动，房企在各地推盘积极性提升，故而多个月供应同比保持正增长，尤其3月同比增幅达32%，而进入下半年以来，楼市持续转冷加之受到去年供应“年尾发力”的高基数影响，供应同比由正转负，且降幅逐月扩大。
（2）一线供应小幅下滑，二线城市涨跌参半总体与去年持平，三四线同比降7% ……本节内容略……（3）新增供应TOP10：成都跌出榜单前三，青岛排位跃升明显，昆明首次进入榜单 榜首城市重庆1-11月供应量2185万平方米，同比下跌18%，与第二位武汉差距进一步缩小。门槛城市宁波供应量1141万平方米，门槛与2018年基本持平。排名变化较大的城市是成都、青岛和昆明，其中成都供应量高位回落，名列榜单第七位，为近三年来首次跌出供应榜单前三。供应增长最为显著的城市是青岛，前11月供应量相较2018年同期增长28%，排名一举由第八位跃升至第三位。昆明今年尤其是下半年以来供应大幅放量，前11月供应量同比增幅高达26%，是唯一一个近3年来首次进入供应排行榜TOP10的城市。
03新房成交：先升后降总量同比微增1%，一二线波动上行，三四线分化未失速 2019年前11个月全国商品住宅月度成交量呈现先升后降的走势，事实上，成交量同比增速在5月已由正转负，但小阳春热度延续、网签备案时滞等原因使得成交量自7月起才表现出逐步走低态势。分能级来看，一线城市市场韧性十足，成交量同比尚保持可观的正增长；二线城市整体成交量与去年同期持平之余，依旧维持城市间分化格局，沈阳、昆明等成交表现相对抢眼，而合肥、西安等城市二季度后市场热度明显下降；三四线城市总成交量同比微跌，但部分基本面向好的强三线城市成交表现仍旧不俗。 （1）前11月成交量同比微增1%，上半年成交量逐步走高，下半年再度回落 据CRIC数据统计显示，105个典型城市2019年前11月商品住宅成交面积合计46617万平方米，同比微增1%。 从成交量月度走势来看，上、下半年可谓泾渭分明，上半年楼市回暖势头显现，尤其是3、4月小阳春以来，全国整体成交量逐月攀升。而进入下半年，市场明显降温，成交量持续走低，仅9月的成交量因供应大幅放量、房企加大营销力度而有小幅回升。值得一提的是，5月成交量同比增速已由正转负，转冷势头显现，但由于前序月份市场热度延续、网签备案迟滞等原因，直至7月才表现为成交量逐步下跌。
（2）一线四城成交量同比皆正向增长，二线整体与去年持平，三四线同比微跌2% ……本节内容略……
（3）成交TOP10：宁波、郑州首入榜单，三四线城市排位普遍下滑 成交量排行榜TOP10城市中，榜首重庆前11月成交量3760万平方米，同比下滑15%，门槛城市成都成交量1226万平方米，门槛同比上年有小幅提升。多数城市成交量相较去年同期有10%以上的增长，武汉增幅最为显著达31%，排名上升2个位次，宁波、郑州为三年来首次进入TOP10榜单。而与此同时，三四线城市排位均有所下降，佛山成交量同比下滑5%，由第8位下滑至第9位，惠州成交量同比大跌23%，由上年第6位跌出TOP10名单。
04二手住房：15城成交面积全年先升后降、总量增长9%，一线城市增19% 据CRIC数据统计显示，整体市场在3、4月迎来年内小高峰，后体量保持微降趋势。15个典型城市2019年前11个月二手房累计成交面积12078万平方米，比2018年同比上涨了9%。一、二线城市成交同比均上涨，一线涨幅更大，同比分别上涨19%和4%。 从趋势上看，15个典型城市二手房表现与新房一致，一季度冲高上行至4月整体成交面积达1419万平方米，超2018年同期36%。随后热度逐渐减退，至四季度月均成交体量降至1千万平方米左右，但相比2018年同期而言仍处于较高水平。
……本节内容略……
05新房均价：同比涨幅收窄环比波动趋稳，一线稳二线涨三四线分化延续 2019年以来，在“因城施策”的方针下全国整体房价增速收敛、趋于稳定。各能级城市房价指数同比涨幅收窄、环比波动趋平，“遏制房价大涨大跌”已基本收效。具体上一线城市明显持稳，市场热点所在的二线城市则小有增长，部分高价城市涨势基本得到抑制；三四线城市分化持续，强市房价补涨的同时一部分经济弱市房价隐有失去支撑。 （1）70城房价同比增速下降仍处健康区间，一线房价稳中微升二三线涨幅显著收窄 从国家统计局公布的70个大中城市房价指数同比月度变化规律来看，整体上全国房价的平均同比增速水平在2019年稳步下降。至11月同比涨幅已由历史高点降至8%，这主要是由于2019年全国楼市依旧处于下行周期中，房价在整体销售稳中有降的背景下同比涨幅自然收窄。但是有两点需要注意的是，首先当前房价增速仍处于健康区间，可以看到2019年11月房价同比增速虽以降至年内低点，但相比于2018年初5.3%的历史低速仍然有一定距离；其次2019年房价虽增速收窄但仍不乏“闪光点”，例如在“金三银四”销售旺季全国整体房价同比涨幅升至新高，3-5月同比增速均在10%以上。 ...本节内容略... （2）“遏制房价大涨大跌”初见收效，二三线房价环比指数趋稳 根据2018年1月以来70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势来看，各能级城市尤其是二三线城市房价明显增速放缓波动趋稳。二三线城市房价环比月度增速稳定在0.6%左右，与2018年波动起伏的房价环比变化相比已大有改观。 （3）高房价城市涨势基本抑制，内陆二线及沿海强三四线房价补涨 从CRIC监测的2019年前11月133个重点城市新建商品住宅成交统计均价看，在房价上高房价城市在限价政策的调控下城市整体房价涨势已得到抑制。沿海城市依旧是房价高点，其中深圳以5.7万元/平方米位居房价绝对值榜首。但值得关注的是，房价TOP10的城市房价除广州外同比涨幅均不大，其中北京、三亚2城甚至同比分别下跌1%和3%。 在同比涨幅上，部分内陆二线城市及沿海三四线强市房价出现补涨。对比2018年全年均价来看，涨幅最高的前十城市房价增速均在20%以上。房价涨幅最大的城市是武汉、南昌、太原等内陆二线城市以及以南通、台州、江阴、烟台为代表的沿海三四线经济强市，在轮动效应的作用下这一类城市房价出现了较明显的补涨行情。需要注意的是，这一类城市相比其同能级城市而言房价仍处于健康水平，房价补涨并未使得城市房价过分虚高。
06新房库存：近七成城市较年初上升，二三线城市消化周期涨多跌少 2019年整体的库存变化趋势可以用“先抑后扬”来形容，一季度小幅下行，而后随着下半年房地产市场成交热度逐步转淡，库存量开始波动上行，截至到11月末CRIC监测的59个重点城市库存量达到了32994万平方米，较2018年末小幅上升了6%，其中近七成城市库存较年初上升，59个城市中有10个库存消化周期高于24个月，大部分为缺乏基本面支撑的三四线城市，库存风险浮出水面。（1）库存量波动上行，三四线增幅达9%，库存风险浮出水面 从59个典型城市库存水平变化来看，自二季度以来一直处于波动上行，各能级城市库存相比2018年末均有不同幅度的上涨，其中三四线楼市整体库存相比2018年末上升幅度最大，达到9%；一线和二线城市因需求面尚有支撑，整体库存较2018年末仅小幅上涨了3%和5%，库存风险依旧可控。具体来看，...本节内容略... （2）各能级城市消化周期波动上扬，但绝大多数无明显去化压力 随着房地产市场整体降温，各能级城市消化周期波动上扬，但多数处于18个月以下，暂无明显去化压力。但是值得关注的是，大连、厦门、江门、丽水、汕头、烟台、梅州、连江、衢州、揭阳等10城消化周期在2年以上，中长期仍面临着不小库存压力。这些城市以缺乏基本面支撑的三四线为主，因这些城市本身新房供应量较高，在行情急速转淡的背景下，新开盘项目去化率持续走低，这也是造成商品住宅消化周期持续走高的直接动因。
| 
发表于 2019-12-21 10:28
