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我曾经去宜兴某小区探盘时，发现小区内的电梯里，铺满了各种建筑商、装修公司的广告。非常影响美观。
但其实，并非此一个小区如此，在宜兴大部分的小区电梯里，都或多或少有着各种广告。
而且，目前大部分的电梯广告收入，其实业主是完全不知情流向的。
在受到广告干扰的同时，每个月为了电梯运营维护付出的代价的业主们，却得不到任何好处。
不过这一现况即将得到改变！
在2021年1月1日即将实行的《中华人民共和国民法典》中，明确规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
也就是说，未来大部分的电梯运营收入，将归业主所有。
解读如下：
共有部分产生的收入扣除合理成本后，归业主共有。
【解读】“利用业主的共有部分产生的收入”，是指如利用小区共有部分做停车场产生的收入、利用共有建筑物外墙面做广告产生的收入等等，应当属于业主共有。
实践中，有的开发商、物业公司会截留本应属于业主的共有收益，侵害业主权利。《民法典》出台前，最高人民法院公报案例：“无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案”中也采用相似的观点，认为：“共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益”。《民法典》增加该条后，不仅为业主维护自身权益提供了指引，也为法院裁判提供了法律依据。
并且，本次民法典条例对于业主表决权也有了详细描述。
第278条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
要点1：新增业主参与表决的最低人数限制：两个“2/3”。
【解读】对于业主共同决定的所有事项，需要由专有部分面积占比2/3以上的业主，且人数占比2/3以上的业主参与表决，这是《民法典》新增的重要内容。
当然，《中华人民共和国民法典》还有很多其他方面，来确定业主权力的细则，随着这些举措的出现，业主在小区中占有的权利也会更加明显清晰。
这对于买房者来说肯定是一件好事，同时也对物业公司提出了很大的挑战，未来如何创收，可能成为物业公司的一大问题。
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发表于 2020-10-13 10:06
