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今天统计局发布4月份的数据，表明楼市进一步回暖了。 这个在意料之中，因为随着疫情的结束，各地都在陆续开工复工，大家也都敢出门去买房了，之前疫情中积攒的需求，会陆续释放。 所以后面数据只会越来越好。
投资数据 1—4月份，全国房地产开发投资33103亿元，同比下降3.3%，降幅比1—3月份收窄4.4个百分点。 虽然房地产投资在回暖，但跟正常时期还有差距，去年房地产投资都稳定在10%左右。 所以现在的投资还是负数，还差的远，什么时候能回到10%左右了，那就算正常了。 去年一季度市场有小阳春，所以投资增速也在十多个点，后面一路走低，但仍然有10%，今年调控如果坚持不放松，想回到10%估计有难度。 投资一般是跟着销售走的，市场销售好，房企就会加大投资，如果销售不好，投资就会谨慎开工。 目前还看不到调控放松的指示，因为今年的GDP增速目标估计也降低了，之前中央就说了只要就业率好，增速高一点低一点都没关系。 但今天统计局官员说，目前的就业压力是有点大的，城镇在职未就业人群比例，从3月份的18.3%下降至3.5%，还是提升很大的。 估计中央还需要再观察几个月的数据，如果就业问题解决了，房地产依然不会放松。 销售数据 1—4月份，商品房销售面积33973万平方米，同比下降19.3%，降幅比1—3月份收窄7.0个百分点。 商品房销售额31863亿元，下降18.6%，降幅比1—3月份收窄6.1个百分点。 销售数据同比还下降这么多，主要是1-2月份拖了大后腿。 如果单独看4月份，已经恢复到跟去年前年4月差不多水平了。销售面积为13503万平米，同比2019年4月同期的12256万平米，只微跌了2%。 图片来自大伟看楼市 很明显去年3月是小阳春，4月因为调控收紧，销售便出现了下滑。 今年小阳春的时间，受疫情影响肯定会延后。 估计5月份可以看到销售数据会赶上甚至超过去年同期。 一是因为之前累积的自住需求肯定会集中释放一波； 二是降准降息了，而且M2的数据回到了两位数，货币政策从前几年的去杠杆-稳杠杆已经重新回到了加杠杆时期。 很多人出于货币贬值，抗通胀的预期，资金有避险的需求，又会重新进入楼市。 进入楼市的哪些地方呢？ 我之前也跟大家说过，很难普涨，资金重点是瞄准一二线城市核心区，新城区。 因为进入楼市的资金总量是有限的。 虽然货币政策是在加杠杆了，但是楼市有限购限贷没放松，央行和银保监会也在严加管制，不允许经营贷这种支持小微企业的资金，违规进入楼市，大部分人想加杠杆也心有余而力不足。 所以城市的郊区很难上涨，因为郊区只有购买力不足的自住刚需去买，投资者不会去。 在楼市难有普遍牛市的预期下，资金为了保值增值，只会打游击去抢新盘，或者集中性的涌入抗跌的学区房，中心城区。 这个跟股市很类似，2015年的股市就是靠加杠杆创造的牛市，那时候市场有钱就可以轻松进入股市炒。 但现在呢，股市严管杠杆和配资，光靠股民自己的钱，所以只能去炒有限的好股票，有概念、预期好的股票就涨到天上去了，垃圾股票原地不动。 据樱桃大牛市的作者牛哥（基金经理，炒股的同学可以关注樱桃大牛市哦，牛哥水准还是很高的）说，现在跟2015年明显不同，配资就有三个渠道， 一个是融资融券，当时余额比现在多五千到一万亿，当时可以做到两倍杠杆，现在才1.5倍； 二个是信托伞型，现在基本没了； 三个是民间配资，当时都是用恒生配资系统，后来也封了，严监管。 只有公募私募没变，但也就多了几千亿。 现在跟2015年比，股市少了几万亿参与资金，所以没有大牛市。 什么时候股市配资放松了，也许才有行情。 楼市是不是很像呢？ 现在严格调控，房住不炒，限购限贷坚持不放松，所以楼市也很难加杠杆，那整个市场就炒不上去。跟股市一样，只有结构性行情。 政府之所以严控股市楼市，就是怕出事，2015年的杠杆牛股灾教训深刻，楼市也怕涨太多，泡沫吹大破了就完蛋了。 上面肯定还是希望放的水，能直接进入企业，实体经济，而不是拿去瞎炒作。 房企到位资金 1—4月份，房地产开发企业到位资金47004亿元，同比下降10.4%，降幅比1—3月份收窄3.4个百分点。 其中，国内贷款8730亿元，下降2.5%；利用外资23亿元，下降31.6%；自筹资金14875亿元，下降5.2%；定金及预收款13990亿元，下降18.9%；个人按揭贷款7601亿元，下降5.4%。 可以看出，房企从银行贷的款，以及自筹资金（包括发债、股市、信托等各种融资方式）并没有减少多少，毕竟今年2月份基本上是休假期，融资主要是1、3、4月。 加上按揭贷款，这三项加起来相比去年同期也只减少了2223亿。 这就说明今年房企的融资环境还是偏宽松的。 主要是国企央企获益，今年融资很容易，所以我前天也说了，他们有钱就去抢地了。 今天深圳前海拍地，虽然最后被本地民企龙光以115亿拿下，溢价率45%，但竞拍的16家房企，多数都是央企国企，包括万科、中海、华润、平安、保利、招商、金茂、世茂等。龙光是因为深圳是它的大本营，之前在深圳拍的高价地，后面看都赚到钱了，所以这次也志在必得。 1-4月影响房企资金最大的就是项目定金和预算款。去年1-4月是17249亿，今年减少了3259亿。 这主要也是受2月份影响，开发商基本上一个月没有卖房，也就没有定金收入。预计5月后面会更好。 经济数据 经济数据3、4月在持续改善。但主要指标还在下降区间。 1-4月份，规模以上工业增加值下降4.9%，服务业生产指数下降9.9%，固定资产投资下降10.3%，社会消费品零售总额下降16.2%，进出口下降4.9%。 说明整体经济还没有回到往年正常水平。 现在国外疫情还在蔓延，对国内的经济复苏就有挑战，进出口影响是最大的，进出口不好，那肯定就会进一步影响国内的消费、投资。 今天，中共中央政治局又召开会议，讨论政府工作报告。 会议指出，今年下一阶段，要毫不放松常态化疫情防控，着力做好经济社会发展各项工作。 积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，就业优先政策要全面强化。 要加大宏观政策实施力度，着力稳企业保就业。 所以才有放水加杠杆的货币宽松策略，就是要帮助企业渡过今年疫情的难关，保就业。
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发表于 2020-5-17 18:38
