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01 你以为的很多常识，是错的 楼市，一个和每个人都息息相关的市场，却又关系不大。息息相关是几乎每一个人都要进入这个市场或买或租，关系不大是因为大部分人一生只和这个市场发生屈指可数的几次关系。因为这种矛盾导致楼市的常识是由那些人数庞大的、但与楼市关系不大的人所共同形成的。 常识是被大多数人所认同的知识，同时也是市场大多数人的共识，楼市里面常见的常识分两类。一类是达成共识的，例如货币放水导致楼市上涨，二手房才有价值，房地产行业不行了所以楼市不行了，楼价要看租售比和住房收入比。另外一类是各执一词的，例如全款才是对的vs贷款才是对的、土地稀缺vs土地不稀缺、京沪房价永远涨vs京沪房价已经到头、房价越低越好vs房价越高越好。 我想问的是以上常识哪些是对的？哪些是错误的？ 答案当然非常简单：全错！ 楼市上涨主要原因不是货币放水；并非二手房才有价值；房地产行业不行楼市有可能会更好；房价看不看租售比和住房收入比要看城市。同样的，全款和贷款均不是考虑的根本，土地既稀缺也不稀缺，京沪远未到头但也不会永远涨，房价是越低越好还是越高越好，不能简单一概而论。 这篇文章我就选两个影响广泛的常识来简单剖析一下。 02 只有二手房才有价值？ 先选一个达成共识的，二手房才有价值。 很多购房者都被灌输了一个观念，就是二手房才是有价值的，依据也很简单，因为一手房不是完全竞争市场，开发商投入大量营销费用，有溢价。 那么是不是二手房就一定有价值，一手房就一定没有价值呢？当然不是，所谓的价值是在同一地块、属于同一类型的房产，朝向、楼层、户型等主要因素都很类似，那其实就是看价格，谁便宜谁就更有价值。 在几种情况下一手房会更有价值： （1）一二手房价格倒挂 也就是同一地块二手比一手还贵，这个现象在上一波政府限价中很多城市都有出现。只要限价政策不取消，那么在未来就有可能还会大面积出现有价值的倒挂一手房。 （2）二手的综合成本太贵的 小白买房总是只看标价，不思考背后的税费成本。很多卖方市场的城市，税费成本全部由买方承担，卖家一分钱不出，这个往往会增加6%以上的成本，如果碰到差额计税、不唯一的甚至大涨后不满二年的房子，那么成本是极其恐怖的。买房者要计算的是综合成本，也就是所有支出合计后的成本而不是单价成本。 （3）一手房本身是笋盘 二手房之所以有价格优势，有几个原因，折旧、市场偏好、笋盘多。但是一手一样会有笋盘，例如工抵房，就是开发商不给建筑商付工程款，而是拿房子抵帐，这种工抵房在市场惨淡时7折甚至更低都可以见到。因为工抵房和二手笋盘一样，都会有楼层低、面积大、采光差等一些问题。还有一些开发商为了回款或者促销提升人气，放出来的一些顶层或者一层的全款特价房，也是十分便宜的。 （4）二手房和一手房不是一代产品 很多新开发区域或者近郊，规划非常高大上，不少购房者看好这一片区，希望通过二手房来捡漏，这种想法是错误的。这种区域可能会出现二手是一手价格6至7折的情况，但是这种二手房本质就是“老破房”，和新房不是一代产品。无论是小区、户型、材料、物业等等都完全不同，不能简单拿来比较。不能因为这种二手明面上价格低就去买，那就是主动踩坑。在通州、珠海新区域都可以看到这种实例。 除了价格上的问题，购买二手房还会面临看不见的硬伤及交易风险。硬伤包括外墙和楼顶部位的漏水、楼上楼下的漏水、邻里关系影响等等。有很多二手房东之所以卖房就是因为邻里关系导致的刑事民事案件。 交易风险就太多了，二手房交易各种坑，包括市场上非常常见的ABC单、买家垫资赎楼、资金没有监管等等造成的风险不一而足。这里面任何一个雷爆了，产生的成本都是巨大的甚至不可挽回的。 如果是异地购房买二手，交易中的风险会更多，因为很多与交易相关的政策是不同的。 此外，专注于二手房也会失去很多极具价值的新区域的机会，因为新区域可能没有二手房或者没有值得投资的二手房。 “二手房才有价值”这句话，对于本地的房产交易老手而言是正确的，但是如果是房产新人，又是异地购买，只怕会踩坑。 03 京沪永远涨VS已经涨到头 下面再说一个有争论的常识，京沪永远涨VS京沪价格已经到头了。 这也是很多购房者争破头的观点，持“京沪永远涨”观点的人可以列举出无数的论据，认为上海、北京房价可以突破25万、50万甚至80万，当然从现在看，这种特别高价格的预测是没有任何依据的、不可信的。 而更多的人则认为京沪房价已经到头了，理由也有很多，基本是租售比、收入房价比、人口增加缓慢甚至减少这些方面。 当然这两种看法都是不正确的，严格地说其实这是未来京沪房价发展的两个阶段。第一个阶段就是在一定时期内“永远涨”，第二就是在未来某一天“到头了”。 先说为什么在一定时期内会“永远涨”，主要原因是人口的聚集还不够。 房价上涨有两个原因，一个是货币超发，这是次要原因但是被绝大多数人认为是主要原因；另一个是人口的聚集，这才是房价上涨的最主要原因。正是因为如此，在日本这种通缩社会中，东京的房价才能触底反弹涨了40%以上，而日本其他城市房价几乎都是在底部横盘。 京沪的房子是不是会上涨，要看这两点是不是已经完成。 北京已经确定了定位的变化，从全北京来看未来人口的聚集存在变数，但是局部区域例如通州是确定聚集的。上海人口的聚集其实并没有完成，且不说每年还有净增人口，而且国家对土地政策的调整预示着，我们将从城镇化发展之路转变为城市化发展之路，上海、深圳、广州这种城市的人口聚集远未完成。 中国是世界人口第一大国，却没有一个对应的世界人口第一大城市（东京），甚至第二新德里也不是我们的，这是不匹配的。 世界上很多国家的第一大城市居住着全国人口的30%至50%，包括东京、首尔、布宜诺斯艾利斯，而我国第一大城市居住着全国不到1.8%的人口。虽然我们的人口总数很大，很难出现大比例的聚集的城市，但是这个差距依旧非常大。借助科技发展未来城市管理的能力不断提升，中国未来大概率会出现3000万至3500万人口级别的城市。无论这个城市是哪一个，上海的人口聚集都会比现在大大增加。 城市化进程有三个阶段： 一是城镇化，主要是人口从农村迁徙到县城，这是农村的凋敝； 二是城市化，主要是人口从县城迁徙到小城市、中型城市，这是县城的凋敝； 三是都市化，人口从中小城市迁徙到大城市、特大城市，这是小城市的凋敝。 我们才进入第二阶段，连都市化的门都没摸着呢。 在我国城市化进程完成之前，以京沪为代表的超大城市、特大城市、区域中心城市持续涨下去几乎是确定的。这一点有一个佐证就是每个房产上涨周期几乎都是从最贵的一线开始，而没有从最便宜的小县城开始的。 那么京沪是不是就会永远涨下去，涨到天上？不会。 除了年龄和货币量，没有什么是持续增加永不回头的，如果把大城市的住宅看成投资品，世界上没有一种投资品可以一直涨到天上去，终究会有极限。京沪的房价终有一天会碰到天花板的。 那么京沪房价的天花板有几层呢？ 第一层是京沪最终能否成为世界级城市。 中国作为世界级的大经济体，是需要世界级城市参与全球竞争的，但是如果京沪不能成为世界级城市，那么全球顶级城市的房价就是天花板。现在可能要加上一个深圳。 第二层是世界富豪们的偏好。 当京沪成为世界级城市后，最贵片区的房价和其他世界顶级片区的房价一致时，世界顶级富豪就会考虑到底应该买哪里。 这些巨富的偏好就会决定京沪顶尖片区的房价，从而影响整个城市房价。 第三层是相对于世界其他城市的比价 由于某些特殊原因，例如人口高度聚集、例如资金管制，即使世界顶级富豪不选择，我们自己也可以把房价继续推高。 由于巨大的财富基数、人口基数和土地供应三方面所导致的供求不一致，可能京沪房价会超越世界顶级城市甚至顶级片区的价格。 天花板就是相对于世界其他城市的比价，无论是消费品还是投资品，京沪都可以比其他城市都贵，但是不会贵到不可理喻。那时只有两种情况，要么全球大城市被拉动，要么超高房价回调，当然大概率是后者。 摩纳哥蒙特卡洛这种微型城市冠绝全球的房价，就是由全球富豪决定的；香港房价则是由内部而非全球的供求关系决定的，虽然香港也是世界级的城市。 从上面的分析可以看出，投资者当然要重视常识，但是投资者也要明白一个道理：很多常识并不是通常的知识，而是通常的误识。 只有经过专业分析证明后的常识，才是真正的常识。 本文首发于微信公众号：地产情报站。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
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发表于 2020-5-11 10:46
