|
开年之初，这场席卷全球的疫情就像一种催化剂，正在加速房地产行业的转化升级。 3月17日晚间，万科总裁祝九胜在2019年业绩发布会上直言疫情对企业的交付、结算都产生了巨大影响，而化解这种“危机”的正确方式是，赢得消费者信任。 万科董事会主席郁亮说，“客户给我们饭碗，只有照顾衣食父母，我们才能生存下来，才有发展的前提。有客户的信任，才有我们的未来。” 那么，消费者的需求是什么？事实上，随着经济转向更高档次，越来越多的消费者对房屋的要求的的确确已经不限于房子本身，而是升级为对美好生活的追求。 市场需求的转变，意味着市场另一端的开发商需要实现从“造房子”向“造生活”转变。 关注女性需求 随着时代的变迁，女性在社会经济、家庭生活中担任着越来越多的角色。在房地产市场，亦有越来越多的女性加入购房置业队伍，成为购房消费的中坚力量。 据58同城、安居客《2020年女性置业报告》的调研数据显示，一线城市中，女性自己独立买房的占比为42.7%，超过“和另一半共同购买”的38.9%占。而具体到“买房听谁的”这方面，有81.5%的女性认为自己在购房过程中起到决定作用，决定权掌握在自己手里。 那么，女性群体对于购房有何偏好？在居住空间上，贝壳研究院发布的调查报告显示，女性最希望拥有一个洒满阳光的阳台，其次是零噪音卧室、超级大客厅。而疫情也让很多女性对于房屋有了新要求，贝壳关于武汉女性群体的调查显示，她们更希望房子要有足够大的储物空间，充满阳光。 合硕机构首席分析师郭毅指出，现在的确是有越来越多的女性群体加入购房的行列，她们会更加关注房屋的收纳空间、厨卫功能以及孩子老人的需求。 郭毅认为，开发商在设计初期就应该将女性关注点加入其中。比如，在房屋设计初期就要考虑房子的收纳问题，客厅、卧室、卫生间、厨房的收纳空间都要充足而且合理；在女性相对关注的儿童空间上，要注重场景化营造，最好能够做到动静分区，互不干扰。 此外，女性关注的厨房无疑也是起居空间设计的重点，而社交厨房已经渐成趋势。这就要求开发商充分利用有限空间，实现厨房和餐厅贯通的半开放式设计。与此同时，在满足通行宽度的前提下，餐台与厨房之间留出互动的休闲空间，可以让烹饪与休息、聊天会客同步进行。 郭毅认为，即使在样板间的营造上，也要偏向女性的审美，做一些精细化、艺术化的设计。“这对于相对感性的女性购房群体而言，更具有打动力。” 文旅地产需“去地产化” 提起文旅地产，人们想到更多的是“诗和远方”。但年初一场突如其来的疫情，使得严重依赖人流的文旅地产遭受重创。 待疫情过后，文旅地产究竟要如何“回血”？知名旅游专家、中国未来研究会旅游分会副会长刘思敏认为，这首先要从经营模式来分析。我国文旅地产在发展中，受到发展方向、发展经验、规划建设等因素的影响，更多是在实行"借文旅之名，行房地产之实"的行为。 “以文旅地产做得较好的华侨城为例，企业的运营模式是建造一个主题公园，周围打造住宅产品。而以迪士尼为代表的文旅地产则是建造一个品牌、IP的主题公园，周边配套酒店、餐饮、购物中心、度假区等商业产品产业链。” 刘思敏直言，“我国的文旅地产，应该叫做文旅+地产。”而真正的文旅地产应该像迪士尼一样，产品全部围绕旅游来进行，归根结底应该是卖服务。但是，我国文旅地产最终目的还停留在卖游乐中心旁边的房子上。 “人们对文旅地产的需求的确存在，但当下消费者面临着消费能力与消费需求不匹配的问题。”刘思敏预计，从当下的情况来看，可能在10年、20年或更长时间以后，大众才有能力消费得起文旅地产。目前这一批文旅地产、康养地产成为“先烈”的可能性比较大。 若据此来看，文旅地产若想“活下去”，应该“去地产化”回归旅游服务的本质，强调文旅产业的功能性和带动性。“文旅地产必须做好内容研发，还要赋予内容生命，不停升级改善内容。”资深地产专家薛建雄指出，创新才是文旅地产的出路，绝不是建房子的老思维，更不是单纯的收门票。 具体而言，游乐中心首先应该注意选址，因为人流量大才生存得下来。其次，游乐中心的游客以年轻人和孩子为主，因而必须强调趣味性。“文旅地产可以学习迪士尼的方法，比如打造的游乐中心每两年增加一个主题以及几十个小项目，再优化其他项目。当游乐中心没有空间可以再增加新主题时，可以开始从头改造原来的主题，从而实现游客常去常新，游乐中心的体验感也会越玩越好玩，保持住一种新鲜感。”薛建雄直言，文旅地产必须打造出带有自身标签的记忆点。 装配式建筑应用于低密度社区 在疫情期间，“中国速度”打造的火神山、雷神山震惊世界。与此同时，装配式建筑也被推到了聚光灯下。 “据我了解，各家房企尤其是龙头房企其实大多已经成立了装配式住宅的相关部门，并且做了尝试，比如一个项目里有两栋楼是装配式住宅。”同策研究院首席分析师张宏伟表示，只是装配式建筑在市场上的份额并不高，还处于初期阶段。 张宏伟指出，目前我国装配式建筑仍没有到规模化、标准化的发展阶段，成本、质量、消费者接受程度都是需要解决的问题。不过，装配式建筑有着诸多优势。 首先，装配式建筑将工作量外移至车间，零部件均在生产车间加工制作完成，然后运送至现场，现场只需组装，要比现场钢筋水泥浇筑的工作量大大减少，能够提高效率。 其次，以标准化、规模化、产业化的程序批量生产装配式建筑的零部件，建筑成本必然下降，管理上也会更加科学规范，性价比也会更高。
此外，装配式建筑原则上按照绿色建筑、节能环保的标准在操作，相对于钢筋加水泥而言，装配式建筑更健康、更绿色、更环保。 装配式建筑有其利弊，如何应用可以适当借鉴国外的经验。张宏伟表示，从国外的经验来看，在住宅方面，装配式建筑操作适合低密度的花园洋房、别墅。此外，装配式建筑已经在特色小镇、产业园等大型产业集群中有所应用。 张宏伟强调，我国的装配式建筑起步相对较晚，“不过，装配式建筑仍然是一种趋势，也一直在推进中，只是发展没有那么快。” 智慧化联动社区服务 2018年整个中国开始进入数字经济的新时代，数字化、智能化已经逐渐渗透到各行各业，也成为地产科技的一个新的方向。 “如今，智慧化建筑尚处于新技术不断投入运用的快速进步与迭代阶段”。中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，新技术的应用需要时间。一方面建筑规划设计需要适应智慧生活的需要，另一方面智慧技术的本身就在不断迭代。 尽管起步较晚，但智慧建筑市场潜力巨大。据前瞻产业研究院发布的《智慧城市建设发展前景与投资预测分析报告》预计，2016年—2020年，我国建筑智能化市场规模将继续保持30%左右的增长，到2020年或可达6400亿元。 Gartner数据统计则显示,到2022年，将有超过500亿元的终端与设备联网，而这其中有大量的终端及设备是设置在建筑物中的。 柏文喜预计，智慧化建筑未来的发展方向应该是根据人的全生命周期和工作、生活、社交等各方面的需要来优化和升级智慧科技、人工智能技术的应用等，让人们的生活品质不断提高。 比如，开发商可以通过智能门禁以刷脸方式实现无接触入户；通过搭建智慧物业平台服务，人们可以通过移动互联网和智能手机实现报修、停车等服务的便捷化，也可以实现预订服务、购买商品、远程医疗等等内容，打造“覆盖社区生活最后100米”的一站式全方位生活服务平台。
若从全社区而言，数字化技术还可以延伸到居民的家电、娱乐、照明、保安、电水表等方面，也可以融入新技术，实现实时查询停车场空位、缴费数据等多项管理数据的功能，以增加住户生活的便利性。 绿色健康住宅关注自然 “品质”一词，已经成为当下房地产市场的一关键“热词”。由于疫情期间长时间的“宅家”体验，人们对于“好房子”有了重新的定义，健康、安全、品质已经成为消费者最敏感而迫切的需求。 “今后房企在制造以及营销的时候，绿色、健康的特点一定会是被强调的部分。” 上海中原地产市场分析师卢文坦言，绿色健康住宅将成为市场上的一种潮流。 卢文曦认为，绿色健康的住宅的范围很宽泛，但可以从几方面入手。首先降低小区密度，提高小区绿化率。其次，房子的建材、涂料、装饰都要环保、无污染，更多加入绿色元素。此外，新冠病毒在使用中央空调时会被传染，那么在户型设计上就要尽量实现自然通风，而不是通过系统换风，“自然的才是最好的”。 在2019年的业绩发布会上，房企不约而同谈到了绿色健康住宅。万科表示基于消费者对于健康产品的强烈需求，企业要打造相应的产品，为市场做贡献。越秀地产则谈到，基于疫情的影响，企业对产品进行了思考和转变，包括小区密度的设置，以及入户位置增加洗手、消毒类产品的特殊设计。 而全国房地产商会副秘书长陈江根在接受新地产财经采访时也表示，疫情之后房地产企业应该不断升级产品设计，提高科技含量，在高品质与高容积率之间寻找发展平衡点，甚至可以把中国人最喜欢的庭院式住房搬上楼，发展类似城市森林花园这样的项目，切实满足人们对住房品质与健康的需求。
而住宅品质的另一重要体现在于社区配套。为满足儿童、老人、新青年等各年龄层次的活动需求，社区需要配套包括健身房、泳池、儿童游乐区、老人休闲区等在内的全龄配套规划。此外，社区内可打造图书馆、文化共生空间等文娱设施，以丰富业主的社交需求与精神需求。 待疫情过后，市场需求将渐次释放，房企间品质的竞争势必加剧。而品质与房企的品牌已经不可避免的挂钩，而未来品牌对一个企业究竟有多重要？万科总裁祝九胜说，“我们要像爱惜眼睛一样爱惜品牌”。
| 
发表于 2020-3-21 11:29
