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看到岔路，是走熟悉的老路？还是走没走过的新路？ 人的一生面临着众多的选择，每一个选择都是一次机会，每个人需要为自己的判断负责，不论结果好坏。 2020年3月1日，中国购房还贷人将面临一次“岔路”的选择：固定利率 or LPR。 自此，人们有一次机会，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。买房利率随之将发生变化，固定利率还是加点？ 还贷人将开始陆续做出选择。 没有“熊掌”的日子里呢？ 从账面上看这是两种利率方式的选择，维持不变则循规蹈矩，更换方式则上下浮动。 高收益往往伴随高风险，低风险大多只能带来低收益，就像“鱼”和“熊掌”不可兼得，接下来的房贷利率也是如此。 在新的房贷合同里，只有两种利率可以选择：一种是固定利率，这种利率在你房贷期间永久不变的；一种是“LPR+加点”模式，这种利率随着每个月LPR的浮动而变化，如果LPR增长，那么你的房贷将随着增长，反之则降低。 “鱼”与“熊掌”如何选择？关系着你口袋的钱多与少，这才是买房人所恐慌的事情。 那么固定利率和LPR具体是怎样的模式？我们用A套餐和B套餐来描述： 固定=套餐A：执行原合同不改，就没有基准利率上浮下浮一说了，房贷利率始终固定不变； LPR=套餐B：挂钩LPR，未来以“LPR+加点”的模式，浮动计算每年的房贷利率。 90后的小钱在北京房价处于巅峰的2017年买了一套房子，贷款25年，原合同签的利率是4.9%，如果基准利率上浮10%，那么执行利率就为4.9%×（1+10%）=5.39%。按照套餐A的算法，小钱的房贷利率就为5.39%，今后都不会变。 如果小钱选择了套餐B，那么就是：新的房贷利率=LPR+加点。LPR我们知道，是一个贷款基础利率，央行每个月20号会公布一次，每月一调整。 那么加点又是什么？加点就是旧房贷利率减去重签合约当下的LPR。假如目前长期LPR是4.8%，那么加点就为5.39%-4.8%=0.59%。所以，小钱的套餐B即新的房贷利率就是：LPR+0.59%。 这个世界上，没有“低风险”+“高回报”的理财，像小钱一样的很多还贷人都应该明白这个道理。 在只有“鱼”的日子里，没有选择，谁也不会奢望。 现在，“熊掌”摆到了面前，你发现如果“鱼”和“熊掌”没有兼得，就亏了...... 没有“熊掌”的日子呢？ 心态在作祟，你没有失去“鱼”，也没有错失“熊掌”，只是经过了一个美丽的岔路口。 如何选择，我们依旧是还贷人 “鱼”与“熊掌”，无论选择哪个，终将付出我们早已被“设定好的代价”。因为，我们是还贷人！ “自从买了房子，就好似泰山压顶，未来十年或者二三十年都要被压得踹不过气，生活干巴巴的，一拧都能拧出清水滴来，想想都可怕”。 在某日的凌晨3点半，小钱自然醒了，然后再也睡不着.....小钱已经记不清这是这个月第几个深夜突然醒来了，29岁的他，就这么进入了“中年人无声的恐惧”里。 这是当代还贷人的一个真实的写照。 很多人用了一生的积蓄来买一套房子，有的甚至是家庭的“6个钱包”。在成为一名还贷人之后，生活水平大幅度下降，不敢乱花一分钱，不敢失业，不敢请假，甚至不敢生病。 我们细细算这样一笔账，假如有一套商业贷款的房子，贷款60万，按照贷款25年等额本息，4.9%的房贷利率还款，需要还40万的利息，也就是说，在25年内要还完100万元。 再看60万的贷款每个月要还多少钱？作者亲测，需要还3500元左右，而这一部分钱中，有2000多是利息，剩下1000多才是本金。也就是说，在你25年的还贷路途上，前10年都是在还利息。 没有资产净值的房子，只是一处负债的租房。 纵观我国居民的负债率，上财高等研究院的一份报告称，早在2017年，普通家庭的负债率，就已经高达107.2%。而在居民的负债率中，房贷是居民最主要的负债。 2月19日，易居房地产研究院发布《2019年四季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2019年四季度，全国居民购房杠杆率为31.5%，环比上升0.2%，同比上升0.4%。 尤其是在北上广这样的一线大城市中，我们身边的年轻朋友们负债在100万以上的已经成为普遍。 现如今这一场疫情，更是让很多不富裕的买房人、还贷人们雪上加霜。面对两种房贷利率，看似一粒尘埃似的数据差，而落到个人头上，就是一座山。 选择“鱼”还是选择“熊掌”，对于我们这届年轻的还贷人来说，在未来的几年里内心都将是波澜起伏的状态，始终将牵动着所有人的神经。 赌博？赌的是“来者何意” 丹尼尔·卡尼曼曾经在著名的《思考，快与慢》里，把人的大脑分成理性脑和感性脑两个部分。理性脑像个严谨的科学家，负责把身体搜集到的资料逐个分析，帮你做出最佳决策。 这时候就需要一个理性的分析，要不要把自己的房贷转换为LPR的利率计价方式，要判断未来几年内市场利率的一个走势。 就在几天前的2月20日，最新一期的贷款市场报价利率(LPR)公布。一年期LPR报价4.15%，五年期LPR报价4.75%。相比上月均下调0.1%，也就是10个基点。这是2019年8月份以来下调最“狠”的一次。 因此我们当中的很多人说：未来大概率进入降息周期、LPR总体呈下降走势，将房贷转换成以LPR为定价基准更合适，转换为固定利率无法享受利率下行的红利。 世间的事情千变万化，20余年的房贷与你的余生一样，长路漫漫，余生利率怎样？我们未可知。 今天利率下行，并不是代表着利率永久下行。正如我们3年前预测房价一样，当所有人都在房价高涨的浪潮中咆哮着，愤怒着之时。谁曾想，突然之间，房价戛然而止，市场归于沉寂。 所以，不管是理性分析经济还是感性分析政策，这都是“赌博”。 我们不妨换个角度，把“熊掌”和“赌博”的故事放到一起。 在你只有一条鱼的时候，谁把“熊掌”放到了你的面前？他原本可以不放，让你只有一条鱼，你不会有选择，也不会有赌博。 当我们做出选择的时候，如果只计算得失，往往难以抉择，这时我们需要判断“来者何意”？给“熊掌”的人是何用意？ 显然，LPR是未来房贷必走之路，浮动利率市场化和规范化。短期利率安抚人心，以降为主；长期来看，银行会有很大的涨幅空间。 了解“来者何意”后，我们只需要算算你有多长时间的贷款，就不难赌上一赌了。 鱼与熊掌的故事是有答案的 “鱼”与“熊掌”的问题的困扰了我们很多年，就像“父母在不远游”一样，但“父母在不远游”给出了答案:“游必有方”。 “鱼”与“熊掌”其实也给出了答案：“不可兼得” 走过买房的荆棘遍野，谁不是千疮百孔！但还贷人最大的勇敢，就是敢于浸泡在五味陈杂的买房世界里，管他房价起起落落，管他利率多多少少，仍奋步朝前。 但愿我们这些还贷人，做出选择，敢于取舍，历经山河，过尽千帆，仍是少年。
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发表于 2020-3-4 10:25
