|
之前就有网友让我预测一下下半年宜兴楼市的走向，有的甚至想让我预测一下未来三年的宜兴楼市。
预测未来三年宜兴楼市走向不敢说，我也没这本事。
但最近的一系列风向，却让我对下半年宜兴楼市有了一个基本预判。
1
第一个消息就是7月24日晚上，苏州发布的重磅楼市政策：
一、苏州6区（姑苏、园区、新区、相城、吴中、吴江）+昆山、太仓2市，一年限购变二年，要求非苏州大市户籍人士，最近3年内连续缴满2年社保，才能取得房票！ 二、苏州限售区域，由原来的园区，以及新区部分区域（狮山街道），扩大到6区（姑苏、园区、新区、相城、吴中、吴江）全部区域。限售时限仍然是新房3年，二手房5年！ 三、苏州市辖6区二手房限售的网签大限日为2019年9月30日，在此之前已草签或认购，并能提供已支付部分定金、首付或部分房款凭证的，按原政策执行。
这个政策对于在苏州的这些炒房者而言是致命一击。
因为炒房的我们都知道，追求的就是”短平快“。而苏州现在对非苏州大市户籍人士的购房门槛提高，要最近三年内连续缴满2年社保才有购房资格，这一点就是严重打击外地炒房客或者投资客，在抑制购房需求。
另一方面，扩大限售范围至全部6区，新房3年限售（现在基本都是期房，从开盘到交付基本就要两年，所以实际新房也要等5年才能交易），二手房5年，也就是限制房产的流动性，让炒房者无法快速交易，这也是对炒房者的打击。（炒房者一般都是加高杠杆炒房的，首付能付最少就最少，然后以最快速度成交，如果房子没有了流动性那光是每个月还贷款都够炒房者喝一壶的，爆仓是必然的。）
那这个消息对宜兴有啥影响吗？
要说直接的影响也没有，毕竟苏州和宜兴不是同一个量级的。而且苏州的房子是江浙沪包邮区的人都去买，甚至全国各地的人都有，也就是有很多外来人口流入支撑苏州的高房价，而宜兴的房子大部分还是靠内部消化。
但这也不意味着一点影响也没有，要说影响主要还是在楼市风向上面或者说买房人心理的变化。
就好比你隔壁邻居家突然有一天水管爆裂了，家里水漫金山，虽然对你家没影响，但你是不是也会好好仔细检查一下家里的水管呢？看看是不是有哪里漏水，哪里有隐患？
其实在今年五月份的时候，就有过下面这样的消息：
而前几天苏州调控政策升级就是对此的回应。
估计上面的意思就是，苏州的房价不能涨太快，全年目标只能是5%，说5%就是5%，超过了这个目标就只能来更强硬的手段了，不要说之前没有警告过，话早就说在前面了。
所以，从5月份苏州园区和新区部分区域限售到如今7月份苏州6区全部限售，仅仅2个多月时间，调控来得太快就像龙卷风，让很多人猝不及防。
当然，苏州只是一个领头羊，这个警告不仅仅是对苏州而言，苏州调控升级对于周边其他城市来说也算是一个下马威：“房价不要涨太快，否则下一个就轮到你！”
所以下半年宜兴楼市还是以稳为主，上半年这种火爆行情基本不可能了。
2
第二个消息是由于总所周知的原因，新城在宜兴王婆村的项目转手卖给金科了。
图片来源于网络 王婆村地块示意图 从一些媒体的消息来看，“金科在新城出售的68个项目中进行了挑选，主要拒绝了商业部分，将其中的纯住宅项目筛了出来。然后，又根据项目干净程度、IRR（内部收益率）、利润率等指标做了进一步筛选，比如要求项目利润率要到8%以上，现金流可以一年回正。”
宜兴王婆村项目正好就在其中。 这样看来，新城住宅项目转让了，那环科院吾悦广场项目估计也有点悬了，不过有消息表示其他商业体可能会来填补这个空缺，至于是哪家现在还不好说。
3
第三个消息就是下个月宜兴市区将要挂牌出让的两块地，一块是开发区的宜地（2019）27号，一块是环科园的宜地（2019）28号。
宜地（2019）27号 宜地（2019）28号 有一点毫无疑问，就是只要不出意外，这两块地的楼面价都会达到6000多元/㎡。
两块地的起始楼面价都差不多，开发区的起拍价是4548元/㎡，环科园的是4564元/㎡，但是总起拍价前者要比后者高出许多。再看周边在售项目数量，环科园这块地周边基本没有在售新盘，而开发区这块地周边有许多在售楼盘。我觉得如果是开发商的话，那从赚钱的角度来看，肯定会优先参拍环科园的地块，毕竟周边竞品少，而且总价也低一些。虽然开发区的发展也是日新月异，但环科园积压的真实的购房力还是让未来的市场销售情况值得想象的。
宜兴市区各楼盘拿地楼面价分布图 上面是宜兴市区各楼盘拿地楼面价分布图，我们可以看到，那些地价三四千的楼盘基本已经卖的七七八八了，剩下的也只有少数了。这些三四千地价的楼盘价格基本在一万二三左右，很多宜兴人以前觉得这个价格高，现在也只能接受了这个现实。那么，这些三四千地价的楼盘都卖掉之后呢，现在市场上这些地价六七千的楼盘卖多少呢？现在可能还会和三四千地价的楼盘打打价格战，把价格压一压，但是等到地价三四千的楼盘都清盘之后，那么就只剩地价六七千的楼盘了，难道你还能指望开发商大发慈悲一万两三千的价格把房子卖给你吗？我想他们不会这么善良的，毕竟宜兴地价已经达到了八九千一平，相比较而言，地价六七千的已经不算挂在山坡上了。大多数宜兴人可能只能慢慢接受宜兴房价变成一万五六千，一万七八千，甚至破两万的现实。当然，这个房价不会一飞冲天，而是一个慢慢的过程，就像温水煮青蛙，我们最终还是只能习惯。
4
最后，说一下宜兴下半年的买房逻辑。
一直有人问我，现在买会不会高位接盘？会不会自己一买房价就跌？
我觉得下半年市区大多数高层价格一万三到一万六都算合理区间，洋房一万四到一万八都算合理区间。
如果是自住购房，主要还是看户型，看小区环境和品质，看周边配套，看区域未来发展规划等等，看这些就够了。
如果是投资的话，那还是建议跟着城市规划走，当然投资的话不光是看价格，小区品质也很重要，即便是同一个区域，高品质的小区不论是居住或者增值都要比低品质的小区好很多。
开发区和王婆河以东的楼盘可以多关注一下，东氿新城和科创新城，宜兴城市“东进北扩”战略，未来发展就在这两个方向。
-End- 扫码添加零距离楚师傅2微信号 马上加入宜兴买房交流群！ 扫码关注宜兴楼市零距离，宜兴楼市一手掌握！ 扫码下载宜兴零距离app,宜兴资讯一手掌握！ | 
发表于 2019-7-29 10:19
楼主
